Co zawiera projekt domu?

Budowa domu wymaga projektu. Jednak na ogólną dokumentację składa się kilka różnych uzupełniających się projektów. Ich posiadanie w odpowiedniej liczbie kopii jest wymagane przez prawo budowlane. Co jest w takim razie konieczne, żeby rozpocząć stawianie nieruchomości?

Projekt domu a kwestie prawa budowlanego

Obowiązująca od 19 września 2021 roku nowelizacja prawa budowlanego określa, że dokumentacja projektowa powinna obejmować 3 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego, a także 3 egzemplarze projektu technicznego. Równocześnie definicję oraz szczegóły tego, jak powinien wyglądać projekt budowlany, opisuje ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku.

Zgodnie z nowelizacją projekt budowlany to trzy osobne części:

• projekt zagospodarowania terenu lub działki,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt techniczny.

Warto jednak pamiętać, że projekt techniczny nie jest konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę. Organ, w którym składa się wniosek, nie dokonuje już jego weryfikacji, bada tylko uprawnienia osoby, która się pod nim podpisała.

Czym jest projekt zagospodarowania terenu?

Zagospodarowanie działki jest pierwszym etapem przyszłej budowy. Wymaga to odpowiedniego projektu zagospodarowania terenu działki pod budowę. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy istnieją jakieś ustalenia odnośnie parceli w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W tym celu trzeba złożyć wniosek do właściwego organu (np. urzędu miasta lub gminy). Najlepiej zrobić to przed dokonaniem zakupu działki. MPZP może decydować m.in. o takich kwestiach jak wygląd budynku i jego posadowienie na parceli. W przypadku, gdy dla danej działki nie ustalono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, należy zwrócić się do urzędu o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Dopiero wówczas można przystąpić do tworzenia projektu zagospodarowania działki, który jest wykonywany na mapie do celów projektowych lub mapie kastralnej (w skali 1:500 lub 1:1000). Warto przy tym pamiętać, że mapę do celów projektowych uprawniony geodeta może wykonać na podstawie mapy zasadniczej, którą również wydaje właściwy urząd.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu zawiera takie istotne informacje jak:

• wymiary całkowite działki,
• położenie planowanego domu na działce i odległość od jej granic,
• główne wymiary zewnętrzne,
• dojazd i dojście do budynku,
• lokalizację miejsc postojowych dla samochodów.

Na projekcie w formie rysunku musi się też znaleźć lokalizacja pojemników na odpady stałe oraz umiejscowienie wszystkich obiektów w granicach działki, a także granica opracowania i działki oraz linia rozgraniczającej ulicy lub linia zabudowy. Dodatkowo wyrysowuje się przyłącza wodne wraz ze studnią (jeśli jest), kanalizacyjne (ewentualnie szambo albo przydomowa oczyszczalnia ścieków), energetyczne, gazowe, a czasem również telekomunikacyjne. Inne ważne elementy, jakie się na niej umieszcza to parametry powierzchniowe działki – powierzchnia całkowita, zabudowana, utwardzona i biologicznie czynna. Konieczny jest też opis prac modyfikacyjnych środowisko takich jak wycinka drzew, sposób odprowadzenia wód opadowych, zabezpieczenie przed naruszeniem wód gruntowych, czy zmiany poziomu parceli.

Najczęściej taki projekt występuje w postaci jednego rysunku. Rzadko (przy większej liczbie szczegółów i większej komplikacji infrastruktury na działce) stosuje się ich kilka.

Co zawiera projekt architektoniczno-budowlany?

Zasadniczą część projektu budowlanego stanowi projekt architektoniczno-budowlany. W jego skład wchodzi część rysunkowa oraz opisowa. Część rysunkowa zawiera:

• rzut fundamentów i kondygnacji użytkowych (w tym ławy i ściany fundamentowe,
  głębokość posadowienia, osie budynku, rzuty kondygnacji nadziemnych i podziemnych, wymiary poziome budynku,
  pomieszczeń i przegród, wielkość i rozmieszczenie otworów okiennych i drzwiowych oraz kominów,
  elementy konstrukcji budynku, umiejscowienie podstawowych urządzeń sanitarnych i przykładowa aranżacja wnętrz),
• rzut więźby i dachu (wymiary i rozmieszczenie elementów konstrukcji dachu,
  wymiary i kąty nachylenia połaci dachowych, metody odwodnienia dachu, wymiary okapów i wysokości
  charakterystycznych elementów, a także rozmieszczenie okien połaciowych i kominów),
• przekroje poprzeczne i podłużne (w istotnych miejscach, wskazujące wszystkie wymiary
  i komunikację pionową w budynku, elementy konstrukcji oraz warstwy przegród),
• wszystkie elewacje budynku.

Rysunki powinny być sporządzone w skali nie mniejszej niż 1:100, a dla adaptacji lub projektu rozbudowy w skali 1:50. Częścią projektu budowlanego są także rysunki związane z instalacjami (wodno-kanalizacyjną, gazową, czy elektryczną) z podobnymi zastrzeżeniami co do skali.

Projekt budowlany domu – część opisowa

Część opisowa dotyczy m.in. kwestii zastosowanych technologii i materiałów (dla wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku), posadowienia budynku i zestawienia powierzchni, a także zalecenia dotyczące jego wykończenia. Powinien też obejmować instalacje (ich rodzaj, układ i rozmieszczenie), charakterystykę energetyczną budynku, czy współczynniki izolacyjności termicznej poszczególnych warstw przegród.

Niezbędne są także wartości liczbowe dotyczące kubatury ogrzewanej i nieogrzewanej budynku, jego powierzchni całkowitej, netto i użytkowej oraz zestawienia dla powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Dodatkowo przy adaptacji projektu lub przygotowując projekt przebudowy, warto podać zestawienie parametrów umożliwiające porównanie stanu przed i po podjęciu prac. Należy także podać informację na temat warunków bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na placu budowy, czyli tzw. plan BIOZ. W projekcie potrzebne są też dokumenty potwierdzające uprawnienia architektów zajmujących się jego tworzeniem.

Czym jest projekt techniczny?

Projekt techniczny zawiera rozwiązania konstrukcyjne oraz obliczenia statyczno-wytrzymałościowe. Znajdują się tutaj rysunki techniczne rozwiązań konstrukcyjnych (skala 1:100) oraz wykonawcze elementów i detali konstrukcyjnych (w skali 1:20 lub 1:25). Jego częścią są również opracowania dotyczące instalacji, w tym obliczenia instalacyjne, opis i rysunki. Dotyczy to instalacji wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, gazowej, czy elektrycznej, jak również ewentualnej wentylacji i klimatyzacji. Projekt techniczny umożliwia też określenie charakterystyki energetycznej budynku. Jest ona zbiorem danych oraz wskaźników zapotrzebowania budynku na energię niezbędną do jego ogrzania, zasilania wentylacji lub klimatyzacji, czy przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Częścią projektu technicznego są też informacje o ochronie przeciwpożarowej, czy opinia geotechniczna (jeżeli jest wymagana). Stanowi on około 35% całej dokumentacji projektowej.

Co musi zawierać projekt budowlany domu?

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2012 r., poz. 462) określa, co musi zawierać i jak wyglądać projekt budowlany. Dokumentację projektową na papierze w formacie A4 umieszcza się w twardej oprawie. Każda strona projektu budowlanego powinna zawierać takie informacje jak:

• dane budynku i lokacji z nazwą, adresem i jednostką ewidencyjną obiektu,
• obręb i numery działek ewidencyjnych, na których zostanie postawiony budynek,
• dane i adres inwestora,
• dane biura projektowego (projektantów) lub firmy deweloperskiej,
• data opracowania i podpisy.

Trzeba też ponumerować grafiki i strony dokumentacji. Całość składa się w czterech kopiach, jednak czasem konkretne instytucje mogą zażądać dodatkowych egzemplarzy.

Projekt indywidualny i gotowy

Projekt indywidualny wykonywany jest pod konkretną działkę z uwzględnieniem wszystkich jej parametrów, a także ustaleń MPZP lub warunków zabudowy. Gotowy projekt domu jest dużo tańszy, niezbędne jest jednak wykonanie adaptacji. W biurze projektowym Archeton znajdziesz setki gotowych projektów domów zróżnicowanych pod względem wielkości, liczby kondygnacji i wielu innych parametrów. Nasi architekci dokonają też niezbędnej adaptacji do Twojej działki. Skorzystaj z naszej oferty!

Zobacz także:

Rysunek techniczny domu – jak czytać dokumentację techniczną?