Czym jest i jak sprawdzić zagospodarowanie terenu?

Jeśli planujesz budowę domu, będziesz potrzebować projektu budowlanego, w którego skład wchodzi projekt zagospodarowania działki lub terenu. Obejmuje on wszystkie informacje dotyczące działki, na której zostanie wzniesiony budynek. Jego najważniejszym elementem jest sposób usytuowania domu. Podpowiadamy, jakie informacje zawiera projekt zagospodarowania oraz gdzie go sprawdzić.

Co to znaczy zagospodarowanie terenu?

Zagospodarowanie terenu polega na stworzeniu planu rozmieszczenia wszystkich obiektów na danej działce. W projekcie zagospodarowania działki lub terenu uwzględnia się nie tylko położenie głównego budynku, ale także wszystkich innych elementów, które mają znaleźć się na wybranym terenie. Zaliczamy do nich elementy infrastruktury technicznej, czyli wszelkie urządzenia i instalacje oraz obiekty małej architektury takie jak posągi czy wodotryski. Oprócz tego w projekcie zagospodarowania działki uwzględniane są powierzchnie zielone i drogi.

Tereny zabudowy mieszkaniowej należy zagospodarować według przepisów prawa. Obiekty znajdujące się na działce muszą spełniać warunki techniczne oraz być umieszczone zgodnie z przepisami o ochronie przeciwpożarowej.

Co obejmuje zagospodarowanie terenu?

Projekt zagospodarowania działki lub terenu to dokument, w którym zamieszcza się wszelkie informacje dotyczące działki. Obejmuje nie tylko jej obecny stan, ale także plan zagospodarowania. Do najważniejszych informacji zaliczamy usytuowanie domu oraz rozmieszczenie innych obiektów, tras komunikacyjnych i terenów zielonych. Oprócz tego plan zagospodarowania działki musi zawierać informacje dotyczące rozlokowania instalacji, miejsce składowania odpadów, umieszczenie szamba i kanalizacji. Często jest on tworzony w ścisłej korelacji z projektem domu, aby całość była spójna pod względem funkcjonalnym i estetycznym.

Warunki sporządzania projektu reguluje Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 2020 roku. Dokument opisuje, jaką strukturę powinien mieć plan zagospodarowania terenu oraz wszystkie informacje, które należy w nim zamieścić.

Z jakich części składa się projekt zagospodarowania działki lub terenu?

Projekt zagospodarowania działki lub terenu jest podzielony na dwie części: opisową i rysunkową.

Część opisowa

Informacje z części opisowej skupiają się wokół przedmiotu inwestycji. Należy w niej uwzględnić wszystkie planowane obiekty, niezależnie od liczby budynków, które mają zostać wzniesione na danym terenie. Część opisowa projektu zagospodarowania terenu musi zawierać wszystkie kolejno zaplanowane prace związane z budową domu oraz ukształtowanie zieleni. Należy w niej także zamieścić informacje o obecnym stanie zagospodarowania terenu oraz projektowane zagospodarowanie działki. W tej części należy też opisać układ komunikacyjny, rozmieszczenie dróg pożarowych, a także parametry sieci i urządzeń uzbrojenia terenu oraz systemu wody przeciwpożarowej.

W części opisowej uwzględnia się wszystkie informacje o ewentualnych zagrożeniach dla środowiska oraz zdrowia i higieny użytkowników projektowanych obiektów budowlanych. Projekt zagospodarowania działki w części opisowej powinien zawierać także informacje o tym, czy obiekty budowlane podlegają ochronie, którą przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tej części powinna także znaleźć się informacja o tym, czy teren widnieje w rejestrze zabytków.

Dodatkowo ta część projektu zagospodarowania działki powinna zawierać wymiary powierzchni wszystkich budynków (obecnych i planowanych), powierzchni utwardzonych, zieleni oraz innych powierzchni. Jeśli dla danej działki funkcjonuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, należy potwierdzić z nim zgodność projektu. Jeśli nie — dane te należy sprawdzić z Decyzją o warunkach zabudowy.

Część rysunkowa

Do sporządzenia części rysunkowej projektu zagospodarowania działki potrzebna będzie mapa do celów projektowych. Jest to specjalny dokument kartograficzny, który stanowi bardzo szczegółowe dane z mapy zasadniczej terenu. Część rysunkowa musi zawierać sposób rozmieszczenia działki — jej orientację względem stron świata oraz terenów znajdujących się w sąsiedztwie. Na mapie powinny zostać wyznaczone granice działki. Oprócz tego należy w niej uwzględnić obrys i rozmieszczenie zarówno istniejących, jak i projektowanych obiektów budowlanych. Należy także oznaczyć wejścia, wjazdy oraz liczbę kondygnacji. Części rysunkowa obejmuje również wymiary budynków i innych obiektów oraz odległości między tymi elementami na danym terenie.

Na mapie rozrysowuje się także układ komunikacji wewnętrznej, oraz instalacje uzbrojenia terenu wraz z przyłączami do sieci i urządzeń budowlanych. Oprócz tego w części rysunkowej oznacza się obecne ukształtowanie terenu i zieleni oraz planowane zmiany, a także układ przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych i wszystkich urządzeń, które ich dotyczą. Ostatnim elementem tej części jest określenie obszaru ograniczonego użytkowania i rodzaj uciążliwości inwestycji.

Ile kosztuje zagospodarowania terenu?

Projekt zagospodarowania terenu generuje koszty, które warto uwzględnić już na etapie planowania realizacji inwestycji. Warto się na nie przygotować wcześniej, aby uniknąć zaskoczenia w późniejszych etapach. Koszt takiego dokumentu może wahać się w granicach od 1000 do 3000 złotych.

Jak sprawdzić zagospodarowanie terenu?

Zagospodarowanie wybranego terenu można sprawdzić w urzędzie gminy, w której znajduje się działka. W tym celu składa się wniosek do urzędu o wydanie wypisu i wyrysu z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Istnieje specjalny druk, który należy wypełnić, a następnie zanieść do urzędu. Można zrobić to także w formie wniosku elektronicznego za pośrednictwem strony internetowej gminy. Aby uzyskać informacje o zagospodarowaniu przestrzennym, należy wnieść opłatę skarbową, której minimalny koszt wynosi 30 złotych. Jeśli wyrys obejmuje więcej niż 5 stron, opłata wzrasta do 50 złotych. Każda rozpoczęta strona wyrysu to koszt 20 złotych. Maksymalna kwota za zagospodarowanie terenu to 200 złotych.

Oprócz tego istnieją specjalne portale internetowe do tego celu. Działkę można wyszukać po jej adresie, numerze, jednostce ewidencyjnej lub za pomocą innych parametrów, w zależności od portalu. Po opłaceniu dokumentu wysyłany jest raport o zagospodarowaniu terenu, który może być istotny przy planowaniu inwestycji, takiej jak projekt domu.

Projekt zagospodarowania terenu a prawo budowlane

Każdy projekt zagospodarowania terenu jest sporządzany według prawa budowlanego oraz innych przepisów, które regulują wszystko, co powinno być w nim zawarte. Podstawą prawną do jego sporządzenia jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane i Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Wniosek o projekt zagospodarowania przestrzennego składa się, aby dostać pozwolenie na budowę. Projekt powinien być zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu, które zawarte są w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego a studium uwarunkowań

Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nazywamy dokument, w którym zawarte są informacje dotyczące sposobu użytkowania i zagospodarowania terenu należącego do konkretnej gminy. MPZP obejmuje różne informacje, m.in. o przeznaczeniu terenu, zagospodarowaniu przestrzennym i warunkach zabudowy. Dokument obowiązuje w obrębie konkretnej gminy.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy to dokument, traktujący o czynnikach rozwojowych, które wynikają z obecnego stanu terenu. Należą do nich m.in. istniejące na terenie gminy budynki, stan środowiska, czy warunki życia mieszkańców.

Kiedy projekt zagospodarowania terenu jest obowiązkowy?

Bez projektu zagospodarowania terenu nie ma możliwości rozpoczęcia realizacji żadnej inwestycji w obrębie danej działki. Uzyskuje się go w celu rozpoczęcia budowy domu od zera. Projekt budowlany należy obowiązkowo zgłosić do odpowiedniego urzędu gminy przed rozpoczęciem prac. Projekt zagospodarowania działki lub terenu jest jego częścią, dlatego także należy go zgłosić.

Projekt nie jest wymagany w przypadku zakupu działki, w obrębie której stoi już dom, na którego budowę uzyskano uprzednio pozwolenie. W takim przypadku może być potrzebny wniosek na przebudowę budynku, jeśli taka czynność jest przewidziana w planach.

Czym jest zagospodarowanie terenu — podsumowanie

Każde rozpoczęcie inwestycji wiąże się z koniecznością sporządzenia projektu budowlanego, który zawiera projekt zagospodarowania terenu. Należy zgłosić go do urzędu gminy, w której leży działka, jeszcze przed zainicjowaniem robót budowlanych. Dokument podzielony jest na część opisową i rysunkową. Zawiera wszystkie informacje dotyczące działki, takie jak np. ukształtowanie terenu, wzajemne odległości obiektów budowlanych czy wszelkie przyłącza do sieci i urządzeń technicznych. W projekcie uwzględnia się także wymiary powierzchni i wszystkich obiektów na działce. W części rysunkowej zamieszcza się także sposób rozmieszczenia działki z uwzględnieniem granicy działki i sąsiednich terenów.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu musi zawierać informacje dotyczące istniejących obiektów oraz tych planowanych. Często tworzy się go równolegle z dokumentacją obejmującą projekty domów, aby zapewnić spójność planowanej zabudowy z otoczeniem. Dane o wybranym terenie można uzyskać za pośrednictwem internetu na stronach urzędów gmin. Ważną informacją jest także to, ile kosztuje projekt zagospodarowania terenu. Za tego typu dokument zapłacimy od 1000 do 3000 tysięcy złotych.