Decyzja o warunkach zabudowy

Przed podjęciem decyzji o zakupie działki warto dokładnie sprawdzić związane z nią zapisy. Decyzja o warunkach zabudowy to istotny dokument, który w pewnych okolicznościach pozwala określić przeznaczenie działki. Co konkretnie zawiera i kiedy jest potrzebny?

Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu – co to takiego?

Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT) jest dokumentem ustalającym na danym terenie sposoby zmiany jego zagospodarowania poprzez budowę obiektów budowlanych lub wykonanie innych robót budowlanych. Wprowadzono ją na podstawie ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydaje się ją w przypadku terenów, które nie są uwzględnione w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Dzięki temu możliwa jest tam budowa.

Kiedy potrzebne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Podstawowym dokumentem, w którym powinny być zawarte informacje na temat przeznaczenia działki, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zdarza się jednak, że dana parcela nie jest w nim ujęta. Wówczas należy uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy.

Ustalenie warunków zabudowy jest niezbędne przed rozpoczęciem budowy. Wybrany projekt budowlany musi bowiem uwzględniać zapisane tam wytyczne dotyczące m.in. cech i parametrów budynku. Decyzja o WZ jest też niezbędna, jeżeli planujemy zmianę sposobu zagospodarowania parceli, wykonując roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę.

Co zawierają Warunki Zabudowy?

Decyzja o Warunkach Zabudowy dotyczy m.in.:

• rodzaju budynku, jaki można na danej działce zbudować,
• warunków zabudowy i zagospodarowania terenów wynikających z przepisów szczególnych
  (np. związanych z ochroną środowiska),
• warunków dotyczących infrastruktury technicznej i komunikacji
  (sieci, do jakich powinien być podłączony budynek i niezbędnych do zainstalowania na działce elementów
  takich jak studnia lub szambo),
• wymagań odnośnie interesów osób trzecich,
• linii rozgraniczających inwestycji i szczególnych warunków z niej wynikających.

Istotne są kwestie dotyczące formy architektonicznej obiektów budowlanych takie jak wysokość, kształt, posadowienie, a nawet kolor elewacji budynku. Jest to związane z faktem, że inwestycja nie powinna zaburzać ładu przestrzennego, założeń urbanistycznych, czy estetyki, które zostały ustalone względem danego obszaru. W decyzji o WZ inwestor znajdzie też wskazówki dotyczące postępowania, a więc m.in. jakie dalsze uzgodnienia i opinie powinien uzyskać.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy wymaga spełnienia określonych warunków takich jak:

• wymóg „dobrego sąsiedztwa” – inwestycja powinna nawiązywać w zabudowie do przynajmniej jednej działki sąsiedniej
  dostępnej z tej samej drogi publicznej. Ma to zapewniać kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania
  zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy
  oraz intensywności wykorzystania terenu,
• działka (bezpośrednio lub pośrednio przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową) ma dostęp do drogi publicznej,
• działka posiada uzbrojenie lub jest ono możliwe do wykonania (spełnia warunki w zakresie infrastruktury technicznej).
  Niezbędne jest tu potwierdzenie takiej możliwości (za sprawą oświadczenia albo warunków przyłączenia) przez
  zarządzające siecią instytucje,
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
  Zgoda taka mogła też zostać wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które nie są już aktualne
  (dotyczy to działek oznaczonych w ewidencji jako budowlane albo rolne, które w starych planach były przeznaczone pod zabudowę),
• decyzja o WZ jest zgodna z odrębnymi przepisami np. odnośnie ochrony środowiska, czy zabytków.

Decyzja o WZ nie narusza w żaden sposób prawa własności oraz uprawnień osób trzecich. Dlatego może się o nią ubiegać nie tylko właściciel działki, ale też każda osoba niemająca w danym momencie żadnych praw do działki np. ktoś, kto zamierza ją nabyć. Przy czym taka decyzja może zostać wydana więcej niż jednemu zainteresowanemu.

Przygotowanie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wniosek o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy powinien zawierać:

• dane identyfikacyjne inwestora – imię i nazwisko albo nazwę instytucji, a także adres,
• granice terenu – zaznaczone na mapie zasadniczej ewentualnie kopii mapy kastralnej obejmującej teren inwestycji
  i sąsiednie działki (obszar jej oddziaływania),
• sposób zagospodarowania terenu (powierzchnia biologicznie czynna),
• przeznaczenie i parametry projektowanych obiektów budowlanych – powierzchnia zabudowy całkowita i użytkowa,
  wysokość budynku, liczba kondygnacji, kąt dachu, czy liczba budynków gospodarczych, urządzeń technicznych
  i miejsc parkingowych lub garaży. Oprócz opisu czasem niezbędne jest przedstawienie koncepcji architektonicznej
  w wersji rysunkowej,
• zapotrzebowanie na energię elektryczną i wodę,
• metoda odprowadzania i oczyszczania ścieków, czy gospodarowania odpadami (dla warsztatu lub zakładu produkcyjnego),
• parametry techniczne inwestycji i informacje o jej wpływie na środowisko. Przy czym, jeżeli jej wpływ środowiskowy jest znaczący,
  to należy ustalić zakres oddziaływania i przeprowadzić odpowiednie postępowanie,
• powierzchnię sprzedaży (przy budowie obiektu handlowego).

Nie jest wymagane załączanie projektu budowlanego, czy szczegółowej koncepcji zabudowy, ponieważ informacje we wniosku są jedynie orientacyjne.

Wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy

Decyzję o Warunkach Zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W niektórych przypadkach wymaga to przeprowadzenia uzgodnień z innymi urzędnikami państwowymi lub organami (wojewodą, zarządcą drogi, wojewódzkim konserwatorem zabytków, organami odpowiedzialnymi za ochronę gruntów rolnych i leśnych, nadzoru górniczego, czy administracji geologicznej).

Za sporządzenie decyzji odpowiedzialna jest osoba wpisana na listę Izby Samorządu Zawodowego urbanistów albo architektów. Z reguły jednak wydaje ją właściwa komórka w urzędzie gminy np. tamtejszy wydział urbanistyki, geodezji lub planowania przestrzennego.

Czas oczekiwania na decyzję o Warunkach Zabudowy

Decyzja o Warunkach Zabudowy powinna zostać wydana przez urząd w ciągu dwóch miesięcy. Często jednak ten czas może być dłuższy (nawet do pół roku). Dodatkowo urząd może zawiesić postępowanie (na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku). Dzieje się tak np. w sytuacji, gdy ma nastąpić opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przez gminę lub gdy odnośnie obszaru, którego dotyczy wniosek, istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, czyli np. Parku Krajobrazowego. Jeśli jednak nie zostanie w ciągu 2 miesięcy od zawieszenia podjęta uchwała gminy co do powyższych planów, Warunki Zabudowy muszą być wydane.

Decyzja o WZ jest bezterminowa, może jednak wygasnąć, gdy inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę lub zostanie opracowany MPZP wprowadzający odmienne warunki niż te obowiązujące w ramach wydanej decyzji.

Decyzję o WZ otrzymuje inwestor i sąsiedzi. Strony mogą się od niej odwołać bez szczegółowego uzasadnienia. Odwołanie należy skierować do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, a od momentu jej otrzymania obowiązuje 14-dniowy termin odwołania. Jeśli w tym okresie nikt się nie odwoła, to decyzja staje się ostateczna. Przy czym na decyzję kolegium odwoławczego można także wnieść skargę (w ciągu 30 dni od jej otrzymania) do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Wydanie decyzji o WZ związane jest też z koniecznością uiszczenia opłat skarbowych z chwilą złożenia wniosku.