Dom bez pozwolenia na budowę w 2024 roku

W 2022 roku zgodnie ze zmianami w ustawie budowlanej umożliwiono budowę domu bez pozwolenia na budowę o powierzchni do 70 m2. Wcześniej, bo od 2015 roku było to możliwe dla budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2. Jak obecnie wyglądają przepisy i czy coś się zmieniło?

Budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę

Budowa domów jednorodzinnych wolnostojących o powierzchni do 70 m2 (nie więcej niż dwukondygnacyjnych) nie wymaga pozwolenia na budowę. Musi być ona jednak zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma, to niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie warunki są wydawane w terminie do 21 dni.

Stawiając nieruchomość bez pozwolenia na budowę, nie musisz zatrudniać kierownika budowy. Omija Cię również obowiązek prowadzenia dziennika budowy. Niezbędny jest natomiast projekt budowlany. Dodatkowo można postawić wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach uwzględnionych w projekcie. Liczba budynków na działce nie może także przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Inwestor jest także zobowiązany do przestrzegania wymagań techniczno-budowlanych związanych z budynkami lub ich usytuowaniem. Dotyczy to m.in. przestrzegania odpowiednich odległości od granic działki (sąsiednich działek). Formalności, jakich należy dopełnić obejmują:

• zawiadomienie organów nadzoru budowlanego i projektanta (sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem) o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
• geodezyjne wyznaczenie terenu oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą (już po wybudowaniu).

W procedurze zgłoszenia budowy domów do 70 m2 wprowadzono też uproszczenie. Wyłączono bowiem możliwość sprzeciwu ze strony organu administracji architektoniczno-budowlanej do dokonanego przez inwestora zgłoszenia budowy. Dzięki temu budowę takiej nieruchomości można rozpocząć od razu po dostarczeniu zgłoszenia do ww. organu. Dokumenty, jakie trzeba dołączyć do zgłoszenia budowy to:

• projekt zagospodarowania działki (terenu),
• projekt architektoniczno-budowlany,
• oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w zastępstwie kierownika budowy).

Warto pamiętać, że rola kierownika budowy to nie tylko kwestia procedury. Nadzoruje on bowiem zgodność budowy z przepisami i zadbanie o to, aby powstająca nieruchomość była w pełni bezpieczna dla przyszłych mieszkańców. Przy jego braku to inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie całą budową i ponosi ewentualne konsekwencje prawne. Do obowiązku inwestora należy też umieszczenie na terenie budowy tablicy informacyjnej, czym zwyczajowo również zajmuje się kierownik. Ma to ułatwić kontakt inwestora ze służbami w przypadku kontroli budowy lub innych zdarzeń.

Budynki rekreacji indywidualnej bez pozwolenia

Prawo budowlane precyzuje też kwestie związane z budynkami rekreacji indywidualnej potocznie określanymi jako domki letniskowe. Zgodnie z przepisami taki budynek musi być obiektem parterowym i wolnostojącym, o powierzchni zabudowy nie większej, niż 70 m2. Nie może również posiadać poddasza użytkowego, ale dozwolona jest otwarta antresola.

Także i w tym przypadku niezbędna jest zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przy jego braku potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na każde 500 m2 działki może przypadać jeden taki budynek. Pozostałe warunki to:

• wysokość pomieszczeń, w których będą przebywać ludzie przynajmniej 2,2 m,
• maksymalna rozpiętość budynku 6 m, wysięg wsporników nie większy niż 2 m,
• pobyt w takim budynku nie może przekraczać 180 dni w roku (jest to obiekt przeznaczenia tymczasowego).

W przypadku, gdy warunki zabudowy i zagospodarowania terenu lub plan miejscowy tego nie określają to działka nie musi mieć zagwarantowanej możliwości przyłączenia uzbrojenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej lub ciepłowniczej.

Budynki rekreacyjne nie muszą też spełniać własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie dotyczą ich również parametry energetyczne (dotyczące ścian, dachu, czy okien), wymagania związane z klasami odporności pożarowej, czy odporności ogniowej elementów budynków. Przy tego typu obiektach nie jest także wymagany projekt budowlany. W samym urzędzie wystarczy złożyć druk zgłoszenia budowy, mapę z wyrysowanym budynkiem i poglądowe rysunki przedstawiające projektowaną bryłę. Czas oczekiwania na ewentualne zastrzeżenia wynosi 21 dni. Jeżeli w tym terminie urząd nie zgłosi obiekcji to automatycznie oznacza to zgodę na budowę.

Czy można zamienić budynek rekreacji indywidualnej na całoroczny?

Domki letniskowe jako budynki rekreacji indywidualnej mogą być zamieszkane tylko okresowo. Jednak urzędy nie są jednoznaczne, jeśli chodzi o rozpatrywanie ewentualnych próśb o meldunek w takich nieruchomościach. Czasem więc taki wniosek uzyskuje akceptację. Teoretycznie maksymalny czas mieszkania w ciągu roku może wynosić 180 dni (ciągiem lub nie). Budynek rekreacji indywidualnej można także wynajmować. Inną opcją jest przekształcenie go na budynek mieszkalny. Musi jednak spełniać wyznaczone dla nich warunki techniczne. Mimo to wiele osób decyduje się na takie rozwiązanie stawiając w pierwszej kolejności budynek rekreacji indywidualnej, a następnie przekształcając go na dom całoroczny.

Inne obiekty niewymagające pozwolenia na budowę

Dom bez pozwolenia lub budynek rekreacji publicznej to nie jedyne obiekty, jakie można postawić. Pozwolenie nie jest także wymagane na:

• wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany, przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2. Na każde 500 m2 mogą przypadać maksymalnie dwa takie obiekty,
• wiaty do 50 m2 postawione na działce, na której mieści się budynek mieszkalny. Jedna wiata na 500 m2 działki,
• przydomowe tarasy naziemne o pow. zabudowy do 35 m2,
• przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
• zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3,
• przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2,
• kanalizacje kablowe.

Domy bez pozwolenia powyżej 70 m2

W połowie 2023 roku uchwalono zmiany w przepisach prawa budowlanego. Budowa domu bez pozwolenia jest obecnie możliwa także w przypadku, gdy posiada on powierzchnię powyżej granicznego 70 m2. Opcja ta dotyczy wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ich obszar oddziaływania musi mieścić się na działce lub działkach, na których dany obiekt został zaprojektowany. Dotyczy to tylko nieruchomości dla własnych potrzeb mieszkaniowych, nie zaś na sprzedaż czy do wynajmu.

Również w tym przypadku wyłączona została możliwość wniesienia sprzeciwu (do zgłoszenia budowy takiego domu) przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Różnica jest natomiast taka, że pozostaje konieczność ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Dodatkowo pozwolenia nie wymaga budowa przydomowych schronów o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz kiosków do 15 m2.

Darmowe projekty domów

Budowa nieruchomości bez pozwolenia oszczędza dużo czasu, ale również pieniędzy. Pozostają wydatki związane z budową oraz projektem budowlanym. Ale i tutaj można poczynić oszczędności. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego prowadził konkurs na projekty architektoniczno-budowlane na nieruchomości o powierzchni 120, 150, czy 180 m2. Projekty są obecnie dostępne na stronie GUNB. Warto też przypomnieć, że projekty dla domów do 70 m2 są do pobrania na tej samej stronie już od kilku lat.

Jeżeli natomiast zależy Ci na większym i bardziej różnorodnym wyborze to skorzystaj z projektów gotowych. Na stronie biura architektonicznego Archeton oferujemy kilkaset projektów nieruchomości bardzo zróżnicowanych pod względem stylu, liczby kondygnacji, powierzchni zabudowy i użytkowej, rodzaju dachu, czy obecności dodatkowych pomieszczeń i budynków, jak piwnica lub garaż. Nasze dopracowane w każdym szczególe projekty to niezawodna jakość w bardzo przystępnych cenach. Sprawdź naszą ofertę!