Działka rekreacyjna – wszystko, co powinieneś wiedzieć!

Czym jest działka rekreacyjna?

Nie ma jasnej definicji działki rekreacyjnej w polskim prawie budowlanym. Przyjmuje się jednak, że jest to teren o cechach działki budowlanej oraz rolnej przeznaczony do celów wypoczynkowych. Wskazuje się ją również jako obszar pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego albo Warunkach Zabudowy. Może to być zarówno działka bez prawa do zabudowy, jak i z możliwością postawienia budynków rekreacji indywidualnej, letniskowych lub do czasowego wypoczynku. Takie działki są z reguły położone poza miastem, w miejscach o dużych walorach krajobrazowych. Aby rozstrzygnąć, jaki jest status działki przed jej zakupem, należy zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Działki rekreacyjne w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego

Zasady zabudowy danego obszaru reguluje dokument planistyczny znany jako Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Określa on przeznaczenie terenów, intensywność zabudowy, sposoby zagospodarowania i użytkowania gruntów, czy kwestie związane z ochroną środowiska. W MPZP znajdą się również informacje na temat obszarów otwartych, a więc takich, które nie mogą zostać zabudowane.

Działka rekreacyjna z możliwością zabudowy musi spełniać określone warunki dotyczące samego budynku, parametrów architektonicznych, czy możliwości podłączenia do infrastruktury technicznej i doprowadzenia mediów (sieci energetycznej, czy wodno-kanalizacyjnej). Istotny jest też sposób odprowadzania ścieków bytowych zgodny z tym określonym w MPZP.

Jeśli inwestor zakupi działkę rekreacyjną przewidzianą do budowy, to przed jej rozpoczęciem musi uzyskać pozwolenie na budowę albo dokonać zgłoszenia zamiaru budowy (zgodnie z przepisami prawa budowlanego). Warto też co jakiś czas sprawdzać, czy status działki nie uległ zmianie w MPZP.

Działka rekreacyjna w prawie budowlanym

Jak już wspomniano prawo budowlane, nie podaje definicji działki rekreacyjnej. Trzeba więc odnosić się do jej cech jako działki budowlanej – a więc np. tego, czy jest przeznaczona do zabudowy (choć warto pamiętać, że działka, na której nie jest to dozwolone, również może być działką rekreacyjną).

Zgodnie z przepisami dotyczącymi działek budowlanych budowę można rozpocząć tylko na podstawie zgłoszenia zamiaru budowy w przypadku wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako obiekty przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 m2 lub powyżej, ale nie więcej niż 70 m2 i przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m. Na każde 500 m2 powierzchni działki może przypadać jeden taki budynek. Nie jest natomiast wymagane dopełnienie żadnych formalności dla wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2 (dwóch na każde 500 m2 działki). Z kolei większe lub niespełniające powyższych warunków obiekty wymagają już pozwolenia na budowę.

Warto też pamiętać, że przepisy dotyczą także rozmiarów samej działki. Jeżeli ma ona powierzchnię powyżej 36 arów, konieczne jest powiadomienie o tym zarządu gminy, na której terenie mieści się działka (jeśli tak gmina nie jest stałym miejscem zamieszkania nabywcy).

Czy można zmienić status działki?

MPZP jest głównym punktem odniesienia, jeśli chodzi o możliwości zagospodarowania działki. Zdarza się, że na działce rekreacyjnej inwestor ma możliwość wybudowania obiektów rekreacji indywidualnej lub z przeznaczeniem do okresowego wypoczynku, ale nie nieruchomości całorocznej, czyli np. domu jednorodzinnego.

Istnieje możliwość złożenia do Urzędu Gminy wniosku o zmianę przeznaczenia posiadanej działki z zabudowy letniskowej na zabudowę jednorodzinną. Wymaga to zmiany w MPZP, co jednak nie zawsze jest możliwe, a sama procedura bywa czasochłonna. Jednak zmiana statusu z rekreacyjnej na budowlaną daje dużo większe możliwości pod względem rodzaju stawianych obiektów. Możesz wówczas postawić dom jednorodzinny, mając na uwadze, że gotowe projekty domów pod adres (np. z biura Archeton) mogą być zaadaptowane do konkretnej działki.

Działki ROD, czyli rodzinne ogrody działkowe

Specyficznym rodzajem działki rekreacyjnej jest działka ROD, czyli rodzinne ogrody działkowe. Są to grunty zarządzane przez Polski Związek Działkowców, których użytkowanie regulują zapisy ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Taki ogródek można zakupić od poprzedniego właściciela lub (przy dostępności) uzyskać od zarządu. Przy czym własnością nabywcy są jedynie altany i inne budynki postawione na takiej parceli, nie zaś sama ziemia, która nadal należy do konkretnego zarządu ROD. Zasady korzystania z takich działek określają regulaminy ROD, a nie zapisy w MPZP. To oraz brak prawa własności do gruntu odróżnia działkę ROD od typowej działki rekreacyjnej.

Działka rekreacyjna – co można na niej zbudować?

To, co można wybudować na działce rekreacyjnej określają zapisy w MPZP. Do najczęściej stawianych obiektów należą wiaty, altany albo domki letniskowe. Szczególnie te ostatnie obiekty cieszą się obecnie dużą popularnością. Chociaż mogą być wykorzystywane sezonowo, to od strony przepisów ich użytkowanie nie jest ograniczone jedynie do okresów ciepłych. Instalując system grzewczy, zyskasz możliwość korzystania z nich również wiosną, czy jesienią.

Budowę domku letniskowego trzeba zgłosić w formie pisemnej do Starostwa Powiatowego albo Urzędu Miasta (na prawach powiatu) na 21 dni przed rozpoczęciem planowanych robót budowlanych. Dotyczy to obiektów o powierzchni od 35 m2 do 70 m2, parterowych (piętrowe, czy z poddaszem użytkowym wymagają już pozwolenia na budowę). Do budowy można przystąpić, jeśli w tym okresie urząd nie wniesie pisemnego sprzeciwu. Jeżeli ustalenia w MPZP nie stanowią inaczej (np. odnośnie ścieków), to budowa domku letniskowego nie wymaga posiadania uzbrojonej działki. W biurze Archeton polecamy liczne projekty, w tym domy parterowe pod adres o powierzchni mniejszej niż 70 m2.

Ile kosztuje działka rekreacyjna?

Cena działki rekreacyjnej waha się w zależności od jej wielkości, ale istotna jest także lokalizacja (region) oraz inne czynniki. Za dużą działkę rekreacyjną możesz zapłacić od kilkunastu tysięcy złotych do nawet kilkudziesięciu. Decyduje stan zabudowy, status prawny, czy uzbrojenie i możliwość przyłączenia mediów. Działki w pobliżu większych miast są z reguły droższe. Więcej też zapłacisz za działkę własnościową niż ROD.

Średnie ceny działek rekreacyjnych to około 100 zł za m2, ale rozrzut cenowy jest znaczny. Najtańsze mogą kosztować zaledwie kilkanaście zł za m2, najdroższe nawet kilkaset. Wiele też zależy od województwa. Wpływ na cenę mają także walory krajoznawcze np. bliskość jezior, gór, lasów, czy morza, a także pobliska infrastruktura. Dodatkowe koszty może generować doprowadzenie mediów oraz utrzymanie działki rekreacyjnej.