Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Budowa domu wymaga wcześniejszego zakupu działki. Ten pozornie oczywisty fakt kryje w sobie jednak pewną pułapkę – nie każda działka jest budowlana. Tymczasem przeznaczenie działki najlepiej sprawdzić jeszcze przed jej nabyciem. Jak się do tego zabrać i kiedy ważny jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a kiedy Warunki Zabudowy?

Czym jest działka budowlana?

Definicję działki budowlanej określa ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią przez działkę budowlaną rozumiemy zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do publicznej drogi oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Tak więc nie każda nieruchomość gruntowa będzie odpowiednia do budowy nieruchomości. Co jednak oznacza to w praktyce?

Działka budowlana a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

W zapisach Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wskazane są warunki i zasady zabudowy. Ten istotny w kontekście działek budowlanych dokument jest aktem prawnym uchwalanym przez Radę Gminy. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wskazuje się więc różnego rodzaju tereny oraz sposoby ich wykorzystania. Jednak zgodnie z procedurą opracowania MPZP właściciele nieruchomości mogą składać wnioski, jak również zapoznać się z nim (podczas wykładania go do publicznego wglądu), a także wnosić uwagi.

Sprawdzając MPZP oraz przeznaczenie konkretnej parceli warto pamiętać, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oznaczona jest symbolem MN i kolorem jasnobrązowym (wielorodzinna to MW i kolor ciemnobrązowy).

Powierzchnia i geometria działki

MPZP określa minimalną powierzchnię, jaką powinna mieć działka pod zabudowę, ale znaczenie mają także cechy geometryczne. Parcela musi więc posiadać odpowiedni kształt, czy wymiary (szerokość i długość) tak, aby umożliwiało to budowę domu jednorodzinnego.

Dostęp do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej można zrealizować na trzy sposoby:

• bezpośrednio, jeśli działka położona jest wzdłuż drogi,
• poprzez drogę wewnętrzną: gminną (będącą własnością gminy) lub prywatną
  (wymagane jest wówczas prawo własności w działce drogowej, aby wykonać przejazd do działki po takiej drodze),
• poprzez przejazd po działce sąsiedzkiej (lub kilku działkach) oddzielającej nieruchomość od drogi publicznej.
  Należy w takim przypadku ustanowić służebność drogową przejazdu i przechodu oraz wpisać to ustanowienie
  do Ksiąg Wieczystych.

Infrastruktura na działce

Żeby działka mogła spełniać swoją funkcję, musi posiadać odpowiednią infrastrukturę techniczną, a więc być uzbrojona. Oznacza to, że należy wykonać przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, czy energetyczne. Ich istnienie na danej parceli nie zawsze jest regułą – nawet na terenach, które są przewidziane do zabudowy (zgodnie z MPZP) poszczególne sieci nie zawsze są doprowadzone. W MPZP są w takiej sytuacji określone zasady tymczasowego sposobu gospodarki ściekami bytowymi, w tym gromadzenie ścieków w szczelnych zbiornikach i ich późniejszy wywóz do lokalnych oczyszczalni albo budowa przydomowych oczyszczalni ścieków.

Podsumowując: działka budowlana powinna mieć odpowiednią powierzchnię i kształt. Istotny jest też dostęp do drogi publicznej oraz możliwość przyłączenia do infrastruktury technicznej albo wyposażenia w odpowiednie urządzenia infrastruktury technicznej.

Gdzie sprawdzić przeznaczenie działki?

Sprawdzenia, czy działka jest budowlana (co najlepiej wykonać przed zakupem), należy dokonać we właściwym (względem położenia działki) Urzędzie Gminy i Starostwie Powiatowym. Odpowiada za to wydział związany z gospodarką przestrzenną lub planowaniem przestrzennym. Tam uzyskamy informacje, czy konkretna parcela jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego oraz jakie jest jej przeznaczenie. W Starostwie Powiatowym można natomiast uzyskać informacje odnośnie dostępu do drogi publicznej (w ewidencji gruntów i budynków), a w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, jeśli chodzi o uzbrojenie działki.

Obecnie potrzebne informacje można też sprawdzić przez internet. Wyszukiwanie np. w geoportalu odbywa się przez podanie dokładnych danych lokalizacji lub adresu parceli. Na stronach urzędów gmin często jest też dostępny System Informacji Przestrzennej (SIP), gdzie można się zapoznać z danymi przestrzennymi z MPZP. Oprócz tego można też skorzystać z Biuletynu Informacji Publicznej konkretnej gminy, gdzie znajduje się uchwała w sprawie MPZP (niezbędna jest znajomość numeru i daty uchwały Rady Gminy w sprawie MPZP).

Sprawdzanie parametrów działki

Sprawdzenie ewidencji gruntów i budynków w Starostwie Powiatowym pozwala uzyskać numer i nazwę działki lub obrębu ewidencyjnego, w jakim jest ona położona. Dzięki temu można sprawdzić jej przeznaczenie w MPZP. Znajdują się tam również takie przydatne informacje jak powierzchnia, wymiary i konfiguracja parceli, dostęp do drogi publicznej, czy klasa bonitacyjna gruntu. Równocześnie można tam za opłatą uzyskać kopię mapy ewidencyjnej i wypis z ewidencji gruntów, które również będą przydatne.

Warto pamiętać, że niezbędny przy załatwianiu wielu spraw numer ewidencyjny działki jest to unikatowa liczba jednoznacznie identyfikująca daną parcelę w ramach danego obrębu ewidencyjnego. Jeśli dojdzie do podziału parceli, to powstałym w wyniku tego działkom zostaje nadany numer ułamkowy. Z kolei obręb ewidencyjny, na którym położona jest działka, często jest nazwą miejscowości (na terenach wiejskich) lub numerem (na terenie miejskim).

Rodzaj działki w MPZP

Numer oraz obręb ewidencyjny umożliwiają sprawdzenie przeznaczenia działki w MPZP (po złożeniu odpowiedniego wniosku). W uzyskanym planie istotne są dwie części:

graficzna – dostępna w postaci wyrysu (rysunku), na którym przeznaczenie działki opisane jest literami, cyframi oraz kolorami. Na rysunku znajdują się linie zasięgów terenów o tym samym przeznaczeniu, a także linie zabudowy: od dróg, określające strefy, czy wynikające z odrębnych przepisów,

opisowa – jako wypis, który zawiera właściwe dla konkretnego przeznaczenie wskaźniki urbanistyczne (np. stopień zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej, ilość miejsc parkingowych), czy parametry architektoniczne (wysokość budynku albo forma dachu).

Co zrobić, gdy działki nie ma w MPZP?

Może się zdarzyć, że dana działka nie jest objęta MPZP. Wówczas istotne znaczenie ma decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Aby je uzyskać, należy złożyć wniosek w urzędzie miasta lub gminy o wydanie warunków zabudowy.

Jednak nie każda działka może podlegać zabudowie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (jeśli nie ma jej w MPZP). Przede wszystkim musi spełniać warunki lokalizacyjne. Oznacza to, że sąsiednie działki (co najmniej jedna) są zabudowane i to budynkami o tej samej funkcji, o jaką wnioskuje inwestor. Musi też istnieć możliwość uzbrojenia działki i dostęp do drogi publicznej. Nie jest także wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (te o klasie bonitacyjnej RI do RIII podlegają ochronie gruntów rolnych).