Jak uzyskać pozwolenie na budowę w 2025 roku? Dokumenty, koszt, czas oczekiwania

Jeżeli w najbliższym czasie pragniesz wybudować dom, to warto wiedzieć, jak uzyskać pozwolenie na budowę. Od czego zacząć? Jakie dokumenty będą Ci potrzebne? Kiedy musisz mieć pozwolenie na budowę, a kiedy nie? Ile ważne jest pozwolenie na budowę? Ile czeka się na pozwolenie na budowę? Odpowiadamy! 

Czym jest pozwolenie na budowę?

Gdy masz w planach wybudowanie domu jednorodzinnego, to najpierw musisz załatwić kilka formalności. Nie możesz rozpocząć budowy bez pozwolenia.

Zanim wykonasz jakiekolwiek prace ziemne, musisz uzyskać pozwolenie na inwestycję. Jest to decyzja administracyjna, która pozwala rozpocząć i prowadzić budowę. 

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, roboty budowlane można prowadzić wyłącznie w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę. Wyjątki od tej zasady zostały wymienione w art. 29-30 Prawa budowlanego. Jeszcze do nich wrócimy.

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. W postępowaniu biorą udział:

• inwestor;
  
  
• właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Kompletny przewodnik

Zanim złożysz wniosek o pozwolenie na budowę do odpowiedniego organu, to najpierw musisz zdobyć  miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub otrzymać warunki zabudowy. 

Możesz to zrobić, nawet jeżeli nie jesteś jeszcze właścicielem upatrzonej działki. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będziesz mógł sprawdzić, co zgodnie z prawem da się wybudować na tym, konkretnym gruncie. 

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się:

• jakiego rodzaju budynki możesz wybudować na tej działce;
  
  
• ile mogą mieć pięter;
  
  
• jaki możesz sobie wybrać kolor dachu i wiele więcej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwala Rada Gminy lub Rada Miasta w zależności od tego, gdzie dany grunt się znajduje.

Gdy już uzyskasz warunki zabudowany lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to będziesz musiał wystąpić o warunki przyłączenia przyszłego domu do odpowiednich sieci: wodociągowej, energetycznej, gazowej i kanalizacyjnej.

Kolejny krok to przygotowanie  mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, w skali 1:500. Tego zadania może podjąć się jedynie posiadający odpowiednie uprawnienia geodeta. 

Na wspomnianej mapie sytuacyjno- wysokościowej umieszcza się projekt domu. W Archeton mamy bardzo wiele ciekawych propozycji, zarówno domów parterowych, jak i dwukondygnacyjnych. Warto przejrzeć naszą ofertę, bo każdy projekt możemy dopasować do Twoich indywidualnych potrzeb i oczekiwań.

Zadaniem geodety jest również opracowanie projektu zagospodarowania terenu. Do tego będzie Ci potrzebny wypis z rejestru gruntów. Powinien obejmować zarówno Twoją działkę, jak i sąsiednie posesje.

Gdy zbierzesz już wszystkie wymienione powyżej dokumenty, to następnym etapem jest sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego dopasowanego do Twojej działki. Do uzyskania pozwolenia na budowę będą Ci potrzebne jego cztery egzemplarze. 

Warto wiedzieć, że przy staraniu się o pozwolenie na budowę domu, ważny jest jego dach. Gdy chcesz wybudować dom z płaskim lub dwuspadowym dachem, to powinieneś dostarczyć jeszcze odpowiednie dokumenty do Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej.

Ten organ zajmuje się koordynacją uzgadniania zgłaszanych projektów domów. 

Zwróć jeszcze uwagę na to, czy Twój nowy dom, nie będzie miał wpływu na gospodarkę wodną w regionie. Jeżeli tak, to będzie Ci potrzebne jeszcze pozwolenie wodno-prawne. 

Natomiast, gdy planujesz wybudować dom na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, to wymagane będzie dodatkowo pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych.

Dopiero po zgromadzeniu wszystkich wymienionych tutaj dokumentów, możesz złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Kiedy jest wymagane pozwolenie na budowę?

Obecnie lista obiektów, które można wybudować bez pozwolenia na budowę, jest naprawdę bardzo rozbudowana. Wszystkie przypadki, gdy nie ma konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, zostały wymienione w art. 29-30 Prawa budowlanego.

Zgodnie z obecnym stanem prawnym, bez pozwolenia na budowę, dozwolone jest wybudowanie między innymi:

• wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  
  
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Jeżeli projekt domu, który chcesz wybudować nie mieści się w żadnej z powyższych kategorii, to musisz uzyskać pozwolenie na budowę przed rozpoczęciem robót. 

Jakie dokumenty są potrzebne do pozwolenia na budowę?

Podstawowym dokumentem jest oczywiście wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Z łatwością znajdziesz go w sieci, na stronie Twojego starostwa lub urzędu miasta. Wniosek jest prosty do wypełnienia. Wystarczy podać w nim: dane inwestora, planowany rodzaj inwestycji oraz jej adres. 

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć następujące dokumenty: 

• cztery egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego oraz zagospodarowania działki lub terenu wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub ich kopiami;
  
  
• decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy dla obszaru, na którym mają być wykonywane prace budowlane nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
  
  
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  
  
• wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich;
  
  
• warunki techniczne dostawy mediów.

Komplet dokumentów powinieneś  złożyć w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu właściwego dla miejsca planowanej budowy.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę wydaje w pierwszej instancji  starosta powiatowy lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Przy podejmowaniu decyzji organ sprawdza między innymi, czy Twój wniosek jest kompletny. Dodatkowo, czy jest prawidłowo uzupełniony. Jeżeli dostarczone przez Ciebie dokumenty posiadają braki, to organ wezwie Cię do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie.

Decyzja o pozwoleniu na budowę domu zależy również od zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. W tym przypadku bardzo ważna jest między innymi zgodność z obowiązującym prawem, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymagania ochrony środowiska. 

Jeżeli organ pierwszej instancji odmówi Ci wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, to zawsze możesz się odwołać do wojewody lub Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. 

Ile jest ważne pozwolenie na budowę?

Musisz pamiętać o tym, że nie możesz rozpocząć robót budowlanych od razu w momencie, gdy organ wyda decyzję o pozwolenie na budowę. Masz obowiązek wstrzymać się z nimi przez 14 dni aż do momentu uprawomocnienia się decyzji. Do tej chwili nie masz prawa wykonywać żadnych prac na działce.

Dodatkowo pamiętaj o tym, że masz 3 lata na rozpoczęcie budowy domu. Po tym czasie decyzja o pozwoleniu na budowę traci ważność. Wtedy wszystkie formalności musisz załatwiać od początku.

Zwróć uwagę też na to, że decyzja o pozwoleniu na budowę domu traci swoją ważność również w momencie, gdy prace budowane zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata. Wtedy, gdy wznowić roboty niezbędne jest uzyskanie kolejnego pozwolenia na budowę.

Jak udowodnić, że prace były prowadzone bez dłuższych przerw? Najprostszym i jednocześnie najpewniejszym sposobem jest prowadzenie dziennika budowy. 

Ile czeka się na pozwolenie na budowę?

Czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę zależy przede wszystkim od kompletności wniosku i od zgodności wszystkich dostarczonych dokumentów z prawem. Standardowo odpowiedni organ ma 65 dni na rozpatrzenie Twojego wniosku. 

Oczywiście może stać się tak, że Twój wniosek zostanie przez organ od razu odrzucony, bo będzie niekompletny lub projekt domu okaże się niezgodny z warunkami zabudowy. Jednocześnie organ ma obowiązek wyznaczyć Ci termin na uzupełnienie braków lub zmianę dokumentów.

Jeżeli w danym Ci czasie, nie uzupełnisz braków, to Twój wniosek pozostanie nierozpatrzony, a tym samym nie będziesz miał prawa do wykonywania żadnych robót budowlanych. 

Gdy urząd odrzuci Twój wniosek, a Ty nie zgadzasz się z jego decyzją, to zawsze możesz złożyć odwołanie do organu wyższego rzędu. Masz na to 14 dni, od odebrania decyzji. 

Gdy składałeś wniosek o wydanie pozwolenia na budowę do starosty, to odwołanie skieruj do wojewody. Natomiast, gdy najpierw wniosek trafił w ręce wojewody, to organem odwoławczym będzie Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. 

Koszty uzyskania pozwolenia

Jakie są koszty pozwolenia na budowę? W przypadku budynków mieszkalnych, w których nie będzie prowadzona działalność gospodarcza, wydanie pozwolenia na budowę jest bezpłatne.

Gdy ustanawiasz pełnomocnika, to musisz dołączyć do wniosku opłatę od pełnomocnictwa. Od lat wynosi ona jedynie 17 zł. 

Pozostałe możliwe opłaty to między innymi:

• zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu projektu architektoniczno-budowlanego (47 złotych);
  
  
• przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych na rzecz innego podmiotu (90 złotych).

Zobacz też: Ile trwa budowa domu? Wszystko, co musisz wiedzieć o budowie domu.

W biurze architektonicznym Archeton znajdziesz bardzo wiele różnorodnych projektów domów. W naszej ofercie mamy między innymi: domy o powierzchni od 50 do 200 m2, parterowe, z poddaszem, z piwnicą, z garażem, z dachem płaskim lub dwuspadowym. Mamy nadzieję, że przejrzysz dostępne propozycje i znajdziesz u nas swój wymarzony dom! Zapraszamy do podjęcia współpracy.