Kosztorys inwestorski – co to jest i kto go sporządza?

Istotną informacją przed podjęciem budowy są związane z tym koszty. Ich oszacowanie pozwala określić jakiego rodzaju inwestycja zarówno pod względem parametrów obiektu, materiałów budowlanych, jak i podwykonawców wchodzi w rachubę. Niezależnie od rodzaju i skali prac warto w takim przypadku sporządzić kosztorys inwestorski. Mówiąc prościej, są to szczegółowe wyliczenia określające wysokość kosztów dla danego obiektu lub jego części. Z czym to się wiąże?

Czym jest kosztorys inwestorski?

Podstawowym zadaniem kosztorysu inwestorskiego jest oszacowanie dla konkretnej inwestycji wartości i kosztów planowanych robót budowlanych. Pozwala też ocenić opłacalność inwestycji. Wykonuje się go przed rozpoczęciem ewentualnych prac, żeby określić, w jakim zakresie są one możliwe. Dla inwestora to ważna informacja, która pozwala na lepsze dopasowanie pod względem ceny materiałów, czy firm budowlanych.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 roku w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym wskazuje, że kosztorys można wykonać metodą kalkulacji uproszczonej. Do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego potrzebny jest projekt wykonawczy, specyfikacja techniczna, przedmiar robót oraz kompletna dokumentacja projektowa.

Co zawiera kosztorys inwestorski?

W kosztorysie inwestorskim znajduje się wykaz niezbędnych materiałów budowalnych oraz sprzętu. Stanowi on dobry punkt odniesienia, który można następnie porównać do cen jednostkowych robót podstawowych i materiałów. Do sporządzenia kosztorysu niezbędne są:

• projekt przetargowy i projekt budowlany wykonawczy,
• specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych,
• założenia wyjściowe poczynione do kosztorysowania,
• ceny jednostkowe robót podstawowych.

W zamówieniach publicznych kosztorys inwestorski daje ogląd wartości robót budowlanych, jednak określenie ostatecznej ich ceny następuje dopiero w ofertach przetargowych. Aby go wykonać, konieczne jest stworzenie dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót.

Kosztorys zawiera takie istotne informacje jak:

• przedmiar robót – wstępne zestawienie i wyliczenie, jaka ilość pracy oraz materiałów jest niezbędna do wykonania
  projektu budowlanego. Zawiera też dokładniejsze dane o zakresie, rodzaju i specyfikacji poszczególnych robót niezbędnych
  do oszacowania kosztów w kosztorysie inwestorskim,
• koszty materiałów i robocizny – informacje o ilościach, cenach i rodzaju materiałów koniecznych do realizacji projektu,
  a także oszacowanie kosztów robocizny (z uwzględnieniem czasu pracy oraz stawki godzinowej w zależności od pracownika),
• koszty maszyn i sprzętu – koszty wynajmu albo zakupu potrzebnych maszyn,
• koszty pośrednie – różnego rodzaju koszty dodatkowe jak związane z dowozem pracowników, ich urlopami
  i ubezpieczeniem, obsługą administracyjną firmy, czy zagwarantowaniem środków BHP.

Należy też wziąć pod uwagę marżę zysku (czyli procent dodany do kosztów) stanowiącą środki dla wykonawcy. Finalną kwotą będzie suma powyższych kosztów.

Kto sporządza kosztorys inwestorski?

Kosztorys inwestorski można stworzyć samodzielnie, kierując się odpowiednimi wyliczeniami. Wymaga to jednak pewnej znajomości tematu. Trzeba pamiętać, że nieprawidłowo sporządzony kosztorys inwestorski może mieć poważne konsekwencje dla całej inwestycji i utrudnić lub wręcz uniemożliwić jej realizację. Na jego podstawie inwestor dokonuje zamówień na roboty budowlane i może dostosować ewentualną wysokość wynagrodzenia.

Kosztorys inwestorski sporządzany jest przez kosztorysanta. Najczęściej oznacza to specjalistę zajmującego się technologiami budowlanymi takiego jak technik lub inżynier budownictwa, architekt, czy kierownik budowlany. Powinien orientować się w kosztach materiałów, czy tabelach roboczogodzin.

Decydując się na samodzielne wykonanie, dobrym pomysłem jest podzielenie dokumentu względem etapów prac budowlanych i uwzględnienie potrzebnych do ich wykonania robót, materiałów i elementów konstrukcyjnych. Innym sposobem jest skorzystania z przeznaczonego do tego celu oprogramowania (Rodos lub Norma Pro). Jakie są jednak koszty, jeśli powierzysz tę kwestię specjaliście?

Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu inwestorskiego?

Specjalista, który wykonuje kosztorys inwestorski, może uzależnić stawkę od takich czynników jak metraż, złożoność projektu, czas realizacji dokumentu, czy złożoność dokumentacji projektowej. Cena kosztorysu uzależniona jest od liczby uwzględnionych w nim pozycji, których pojedynczy koszt to przedział od kilku do kilkunastu złotych. Ogólniejszy kosztorys z mniejszą liczbą pozycji będzie więc tańszy, jednak niesie to ze sobą większe ryzyko popełnienia błędu.

Warto jednak pamiętać, że przy mniejszych inwestycjach, najczęściej nieruchomościach prywatnych przygotowanie kosztorysu inwestorskiego może okazać się w ogóle niepotrzebne, chyba że przyszły właściciel na tej podstawie zamierza starać się o środki finansowe lub po prostu chce dokładnie wiedzieć, z czym związane są wydatki.

Dla zamówień publicznych przepisy wskazują, że szacowanie wartości zamówienia dokonuje się nie wcześniej niż 6 miesięcy przed wszczęciem postępowania. Tak więc kosztorys inwestorski jest ważny przez okres pół roku.

Kiedy potrzebny jest kosztorys inwestorski?

Jak wspomniano wyżej, kosztorys inwestorski jest konieczny dla projektów związanych z zamówieniami publicznymi (co reguluje prawo zamówień publicznych). Pozwala on wówczas na precyzyjną ocenę kosztów i skuteczne zaplanowanie finansów. Minimalizuje również ryzyko przekroczenia wyznaczonego budżetu. W momencie przetargu stanowi też podstawę do porównania pod względem ceny ofert od wykonawców, inwestorowi natomiast daje możliwość oszacowania, czy projekt jest opłacalny. Nie jest on natomiast wymagany dla inwestycji prywatnych.

Jakie problemy mogą wyniknąć w trakcie tworzenia kosztorysu?

Nawet przy dokładnym wykonaniu kosztorysu mogę pojawić się różnego rodzaju problemy. Przede wszystkim wpływają na to koszty materiałów. Na rynku budowlanym skoki cenowe nie są rzadkością, dlatego istotne jest, aby brać pod uwagę, jak najbardziej aktualne ceny. Ten sam kłopot może pojawić się odnośnie kosztów robocizny. Kwoty mogą rosnąć, jeśli dojdzie do opóźnień, czy innych nieprzewidzianych wydarzeń. Dobrym sposobem na zabezpieczenie się przed tego typu wpadkami jest uwzględnienie w budżecie dodatkowej, rezerwowej kwoty.

Na nieprawidłowe oszacowanie wpływają też błędy w pomiarach. Bardzo ważna jest więc precyzja oraz ścisłe dostosowanie się do założeń projektowych. Warto również obiektywnie, bez popadania w nadmierny optymizm ocenić zarówno koszty, jak i czas realizacji projektu.

Kosztorys w procesie przetargowym

Kosztorys ma szczególne znaczenie przy robotach publicznych i związanych z tym przetargach. Dzięki niemu potencjalni inwestorzy mogą łatwiej ocenić opłacalność projektu i podjąć właściwe decyzje inwestycyjne. Kosztorys umożliwia bowiem oszacowanie wartości projektu budowlanego i zamówienia oraz stanowi podstawę do ogłoszenia przetargu i przeprowadzenia procedury przetargowej. Taki kosztorys ofertowy pozwala zamawiającemu porównać oferty pod względem ceny i zakresu robót budowlanych oraz dokonać wyboru najkorzystniejszej z nich. To także sposób na identyfikację ewentualnego ryzyka finansowego związanego z konkretnym projektem.

Nowoczesne projekty domów

W biurze projektowym Archeton znajdziesz wykonane przez doświadczonych architektów projekty domów pod adres. Polecamy zarówno domy dwukondygnacyjne, czy z poddaszem użytkowym, jak i domy parterowe pod adres. W przypadku wielu naszych gotowych projektów dostępny jest również kosztorys uproszczony, który można bezpłatnie pobrać z naszej strony. Dzięki temu jeszcze przed podjęciem decyzji co do wyboru nieruchomości będziesz mógł wstępnie oszacować związane z tym koszty. Skorzystaj z oferty Archeton!