Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej?

Zakup działki budowlanej, na której wybudujemy wymarzony dom to z pewnością jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Nasze upodobania co do miejsca do życia, są bardzo indywidualną sprawą i między innymi z tego powodu zdarza się, że emocje przejmują kontrolę. By więc uniknąć problemów, warto podejść do zagadnienia kompleksowo i przeanalizować dany fragment gruntu nie tylko pod kątem osobistych preferencji, ale także formalnych. Konkretnie więc na co zwrócić uwagę przy zakupie działki? Zobaczmy!

Aspekty formalne i prawne do sprawdzenia przed zakupem działki

Nasz poradnik jest podzielony na dwie części. Pierwsza dotyczy aspektów prawnych i dokumentów, z których możemy pozyskać istotne informacje o działce, którą jesteśmy zainteresowani. W drugiej części koncentrujemy się na indywidualnych wymogach, jakie mamy względem działki.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Sprawdzenie działki rozpocznijmy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Taki dokument jest sporządzany przez miasto lub gminę i dość szczegółowo określa zasady zagospodarowania oraz przeznaczenia danego obszaru. MPZP jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że jego zapisy są wiążące dla wszystkich użytkowników danego terenu, w tym inwestorów i mieszkańców.

Główne cele miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to:

• Zdefiniowanie przeznaczenia terenu: plan określa, jakie rodzaje zabudowy mogą powstać na danym terenie (np. mieszkalna, usługowa, przemysłowa, rolna).
• Określenie parametrów i wskaźników zagospodarowania: dokument wymienia między innymi takie parametry jak maksymalna wysokości budynków, intensywność zabudowy, odległość od drogi, czy minimalna powierzchnia biologicznie czynna.
• Zachowanie ładu przestrzennego i ochrona środowiska: MPZP reguluje kwestie związane z ochroną przyrody, zasobów wodnych, krajobrazu i terenów chronionych.
• Ochrona dziedzictwa kulturowego: Na terenach, gdzie znajdują się zabytki lub miejsca o wartości historycznej, plan może nakładać dodatkowe ograniczenia, aby chronić ich charakter i integralność.
  
  

Zakres MPZP wyraźnie pokazuje, że jest to opracowanie niezwykle cenne dla każdego potencjalnego nabywcy działki objętej tymże planem. Dzięki MPZP można nie tylko poznać narzucone wymogi stawiane danej działce, ograniczenia, jakie posiada, ale także dowiedzieć się o potencjalnym kierunku rozwoju danego obszaru.

Stan prawny działki - weryfikacja księgi wieczystej

Księga wieczysta (KW) to publiczny dokument, który zawiera szczegółowe informacje o stanie prawnym nieruchomości, w tym działek. Z treści księgi wieczystej można poznać podstawowe dane działki, jak chociażby jej powierzchnię, kto jest rzeczywistym właścicielem i ilu ich jest, oraz czy nieruchomość jest obciążona jakąś hipoteką lub ograniczeniami, jak chociażby służebność.

Warto zauważyć, że nie każda działka posiada księgę wieczystą. Zdarza się to szczególnie w przypadku nieruchomości na obszarach wiejskich. Choć zakup działki bez księgi wieczystej jest możliwy, to wymaga większej uwagi, by sprawdzić wszystko to, co znajdowałoby się w księdze. Bez KW ciężko jest zweryfikować czy działka posiada jakieś obciążenia. Ponadto jeśli zakup działki chcemy finansować z kredytu udzielonego przez bank, to taka działka musi posiadać KW. Oczywiście dla działki bez KW można wystąpić o jej założenie, a obowiązek ten najlepiej scedować na sprzedającego.

Prąd, gaz, woda, kanalizacja, światłowód – taki komplet mediów dostępnych dla danej działki zapewni wszystko, co potrzeba do wybudowania nowoczesnego domu. Na dostępne media warto zwrócić uwagę przy zakupie działki. Przykładowo brak kanalizacji, czy konieczność doprowadzenia przyłącza wody z oddalonego punktu są czynnikami, które należy wziąć pod uwagę przy planowaniu budżetu. Informacje o uzbrojeniu danej działki możemy pozyskać z ogólnokrajowego geoportalu lub z portali mapowych danych powiatów.

O potencjalnych kierunkach rozwoju otoczenia danej działki możemy się dowiedzieć z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak będzie to pewien zarys. O konkretnych inwestycjach informacji najlepiej szukać w jak największej ilości źródeł. Poczynając od spaceru po okolicy wokół działki w wypatrywaniu rozpoczętych inwestycji, na poszukiwaniach w internecie kończąc.

Mapa zasadnicza to geodezyjno-kartograficzne opracowanie, które zawiera informacje o ewidencji gruntów i ewentualnych budynków, zagospodarowaniu terenu, uzbrojeniu i ukształtowaniu terenu.

Choć badanie gruntu wydaje się być etapem poprzedzającym budowę domu, a nie zakup działki, to jednak jeśli chcemy mieć pewność, że na danej działce wybudujemy określony przez nas dom, to można rozważyć wykonanie takiego badania już na etapie zakupu działki. Badanie geotechniczne informuje nas między innymi o głębokości wód gruntowych. Przykładowo więc jeśli planujemy budowę domu z piwnicą, to wiedza na temat geotechniki danego gruntu będzie kluczowa.

Sprawdzenie działki pod względem formalnym jest kluczowe. Jednak nawet idealna od strony prawnej działka, może nam się nie podobać. Dzieje się tak, ponieważ jest wiele czynników niezależnych od uzbrojenia, czy stanu prawnego, które wpływają na to jak postrzegamy dany grunt. Omówmy kilka z nich.

Lokalizacja działki

Jednym z takich aspektów jest lokalizacja działki. To jak ważne jest położenie działki, odzwierciedla się, chociażby w cenach gruntu. Działka blisko centrum miasta, zlokalizowana w dzielnicy postrzeganej jako ekskluzywna, będzie zapewne posiadać wyższą cenę, niż działka zlokalizowana z dala od większych ośrodków urbanistycznych. Na pozytywny odbiór lokalizacji danej działki mają wpływ nasze osobiste potrzeby. Jednym będzie zależało na bliskości natury i mogą sobie na to pozwolić na przykład dzięki pracy zdalnej. Dla innych idealna lokalizacja działki to taka, która będzie blisko miejsca zamieszkania ich bliskich. Przykłady można mnożyć i pokazuje to, jak ważne jest określenie tego, na czym nam najbardziej zależy.

Powierzchnia działki

Zakup działki budowlanej zarówno o zbyt małej jak i zbyt dużej powierzchni może ciągnąć za sobą pewne komplikacje. Dlatego poszukując ziemi, dobrze jest już orientacyjnie wiedzieć jaką powierzchnię zabudowy ma mieć nasz wymarzony dom. Zastanów się także nad tym jak dużo terenów zielonych chciałbyś mieć wokół domu i czy planujesz jakieś dodatkowe zabudowania.

Kąt nachylenia działki oraz ukształtowanie terenu

Płaska działka sprawia najmniej wyzwań podczas budowy domu. Wielu inwestorów poszukuje właśnie takich działek i takie ukształtowanie terenu będzie dla nich zaletą. Innym mogą się podobać domy wpisane w pochylenie terenu, które na przykład od jednej strony wyglądają na parterowe, a od drugiej mają dwie kondygnacje. Takie osoby będą poszukiwać działek z pochyłościami terenu. Warto przy tym pamiętać, że wszelkie skarpy mogą wymagać budowy murów oporowych, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Topografia działki

Topografia działki, to poza ukształtowaniem, o którym wspomnieliśmy, to także roślinność znajdująca się na terenie. Warto jej obecność również wziąć pod uwagę. Z jednej strony ugruntowane, dojrzałe drzewa mogą podnosić walory działki. Z drugiej strony nadmierna ilość wysokiej flory może negatywnie wpływać na nasłonecznienie działki. Przy okazji nasłonecznia, wspomnijmy o kolejnym ważnym czynniku, jakim jest ekspozycja działki na strony świata. Przykładowo działka z wjazdem od południa sprawia, że dobrym rozwiązaniem jest umiejscowienie salonu od strony frontowej.

Otoczenie i opinia mieszkańców

Wiele osób zastanawia się, o co pytać przy zakupie działki? Jednak o wiele lepszym może być pytanie: kogo pytać o działkę? Warto poznać opinię sąsiadów i osób, które zamieszkują dany teren być może od dziesiątek lat, o to jak żyje się w danej okolicy. Mieszkańcy danego obszaru często też są dobrze zorientowani w jego historii (przykładowo: dany teren był kiedyś mokradłem), a także orientują się w tym co może się wydarzyć w najbliższym czasie w okolicy (przykładowo: lokalny inwestor planuje budowę hali przemysłowej). Zanim więc rozpoczniemy sprawdzanie działki pod względem formalnym, pójdźmy na spacer po jej okolicy. Poznajmy otoczenie, porozmawiajmy z mieszkańcami, poznajmy inne oferty sprzedaży nieruchomości jeśli takowe znajdziemy. Dzięki temu wszystkiemu możemy zmaksymalizować szanse na zakup działki, która będzie idealna do naszych potrzeb.