Kupno działki budowlanej to pierwszy krok do posiadania wymarzonego domu. Jednak nie zawsze zakupiona parcela spełnia oczekiwania nowych właścicieli. Nie zawsze też od ręki nadaje się do budowy nieruchomości. Często wymagane jest przeprowadzenie niwelacji terenu. Kiedy i w jakim celu wykonuje się tego typu prace?
Na czym polega niwelacja terenu?
Niwelacja terenu działki to wszelkiego rodzaju roboty ziemne, które mają na celu takie jej przeobrażenie, aby na jej powierzchni nie było nierówności ani niepotrzebnych spadków. Pierwszym etapem jest wykonanie dokładnych pomiarów gruntu i określenie wzajemnego położenia poszczególnych punktów na działce. Wyznaczenie różnic pomiędzy punktami na działce budowlanej nazywamy poziomowaniem. Zajmuje się tym geodeta, który może oszacować, na jakiej wysokości nad poziomem morza znajdują się konkretne punkty. Dzięki temu można określić pozycję parceli w stosunku do drogi, czy innych działek i precyzyjnie zaplanować prace budowlane.
Niwelacja to nie tylko usuwanie nadmiaru ziemi. W przypadku, gdy na parceli występuje duża ilość dołów, przeprowadza się też podwyższanie terenu. Wykonuje się to poprzez dowiezienie ziemi i zasypanie zagłębień.
Dlaczego należy przeprowadzić niwelację terenu?
Wyrównanie działki to przede wszystkim kwestia praktyczna, a nie tylko estetyczna. W nierównościach mogą się bowiem gromadzić wody opadowe po ulewnych deszczach, co może z czasem prowadzić do zbierania się wilgoci w pomieszczeniach. Różnice w poziomie gruntu mogą zmniejszać stabilność niektórych konstrukcji, jak np. domki narzędziowe, ale ich niwelacja jest też konieczna, żeby bezpiecznie położyć fundamenty pod budowę domu. Pofałdowany teren utrudnia także aranżację ogrodu oraz montaż ogrodzenia.
Niwelacja terenu a prawo budowlane
Niwelacja terenu nie jest bezpośrednio ujęta w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z przepisami nie stanowi ona robót budowlanych. Niemniej może być zaliczona do prac przygotowawczych związanych z budową, a takie mogą być wykonane tylko na terenie objętym pozwoleniem. Potrzebne jest wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia budowy (do robót można przystąpić 21 dni od zgłoszenia przy braku decyzji odmownej). Rozpoczęcie prac ziemnych mających na celu ukształtowanie parceli bez uzyskania stosownej decyzji może zostać potraktowane jako samowola budowlana. Za taką nielegalną niwelację terenu nadzór budowlany ma prawo ukarać grzywną właściciela działki.
Istotne jest także, żeby wykonywana niwelacja nie wpływała i nie naruszała stosunków wodnych. Oznacza to, że po jej realizacji nie powinna nastąpić zmiana kierunku przepływu wód opadowych, czego konsekwencją może być zalewanie sąsiedniej działki. Z tego samego powodu przed przystąpieniem do prac (przemieszczania zwałów ziemi w stosunku do granicy działki) należy przeprowadzić odwodnienie. Czasem (np. jeśli konieczna jest skarpa tuż przy granicy z sąsiednią parcelą) wymaga to odpowiedniego projektu i zaplanowanie odwodnienia działki. Może on uwzględniać np. liniowe odwodnienie powierzchniowe z odprowadzeniem wody do kanalizacji deszczowej, czy doły chłonne.
Warto jednak pamiętać, że niwelowanie gruntu niezwiązane z późniejszą zabudową nie podlega przepisom ustawy. Dotyczy to również działek, które nie są przeznaczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego pod zabudowę lub nie są objęte decyzją o Warunkach Zabudowy. Nadal jednak prowadzone działania nie mogą naruszać istniejących na sąsiednim terenie stosunków wodnych.
Etapy przeprowadzenia niwelacji terenu
Teren działki budowlanej wyrównuje się w dwóch podstawowych etapach. Pierwszy określany jako makroniwelacja ma na celu ogólne prace realizowane z użyciem ciężkiego sprzętu jak koparki, spycharki, czy ładowarki. Często przeprowadza się równolegle właściwe roboty ziemne np. wykopy pod fundamenty, aby uniknąć późniejszego dowozu lub wywozu ziemi. Makroniwelacja oznacza zgrubne kształtowanie, a kończy ją stan „0”. Oznacza on wykonanie fundamentów, ścian fundamentowych (lub ścian piwnic), a także surowych podłoży pod podłogę na gruncie (ewentualnie stropu nad piwnicami) oraz dokonania (jeśli zachodzi taka potrzeba) drenażu opaskowego i obsypania budynku.
Drugim etapem jest mikroniwelacja, która finalizuje całe przedsięwzięcie. Konieczność wcześniejszego wykonania podstawowych prac budowlanych wynika z faktu, że po mikroniwelacji nie stosuje się już maszyn budowlanych. Najczęściej używa się wówczas lekkiego sprzętu oraz narzędzi ręcznych. Po jej zakończeniu działka jest gotowa do użytkowania.
Jak wyrównać teren działki budowlanej?
Przed rozpoczęciem właściwych prac budowlanych należy uzgodnić ich zakres z projektantem tworzącym projekt zagospodarowania działki. Wykorzystuje się do tego „mapę do celów projektowych” zawierającą szczegóły ukształtowania powierzchni. Jej opracowaniem, na podstawie przeprowadzonych pomiarów na gruncie zajmuje się geodeta. Zasięg mapy obejmuje działkę lub działki przeznaczone do zainwestowania z niezbędnym otoczeniem nie mniejszym niż 30 m. Dzięki temu można sprawdzić ukształtowanie terenu na większym obszarze i oszacować skutki makroniwelacji dla sąsiednich parceli.
Mapa pozwala ustalić lokalizację budynku i pozostałych elementów inwestycji. Dzięki znajomości umieszczonych na mapie rzędnych (wysokości nad poziomem morza) obszarów parceli można dokładnie rozplanować poziomy i kształt działki, ewentualne skarpy i przebieg niwelacji.
Jeżeli wyrównywanie nie jest skomplikowane, można je zrealizować we własnym zakresie. Prostym sposobem jest wykorzystanie palików połączonych sznurkiem i wypoziomowanych przy użyciu niwelatora. Jeżeli jednak ukształtowanie działki jest bardziej złożone, to lepszym pomysłem będzie wynajęcie profesjonalnej firmy. Fachowiec wykona szkic, nanosząc na niego naturalne spadki i wzniesienia parceli oraz przeprowadzi profilowanie terenu. W trakcie równania gruntu często zbierana jest zewnętrzna, warstwa humusu (urodzajnej ziemi), którą później można wykorzystać w przydomowym ogródku.
Plantowanie terenu działki
Wyrównanie parceli pod budowę domu określa się jako plantowanie terenu. Ma ono na celu przygotowanie placu budowy na którym stanie nieruchomość. Dla płaskiej działki to najczęściej tylko zdjęcie zewnętrznej warstwy humusu i wyrównanie terenu do rzędnych niewiele poniżej wartości określonych w Projekcie Zagospodarowania Działki. Po wstępnych pracach budowlanych dokonuje się mikroniwelacji, która ustala poziom zgodnie ze wskazaniami w PZD.
Zebraną warstwę ziemi urodzajnej o grubości 5-10 cm można też wykorzystać przy formowaniu trawnika. Niwelacja tego fragmentu parceli nie wymaga precyzji, jednak przed położeniem humusu trzeba dobrze zaplanować ewentualny drenaż, gdy istnieje ryzyko zastoju wód opadowych. Zbieraniu się opadów przeciwdziała także niewielkie (2-3%) nachylenie powierzchni trawnika. Różnego rodzaju chodniki, podjazdy, czy ścieżki powinny być ułożone z lekkim spadkiem i kierować się w dół, w stronę granicy działki.
Duża dokładność przy niwelacji jest natomiast wymagana podczas przygotowywania gruntu pod budowę tarasu, niezależnie od rodzaju. Także w sytuacji, gdy zamierzasz postawić basen ogrodowy, istotne jest otrzymanie równej płaszczyzny poziomej.
Przed rozpoczęciem niwelacji trzeba zwrócić szczególną uwagę na ukształtowanie terenu przed głównym wejściem do budynku. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w decyzji o Warunkach Zabudowy znajduje się informacja o maksymalnej wysokości budynku. Zawiera się w niej także wysokość posadowienia budynku, a więc wyniesienia go powyżej terenu ukształtowanego przed wejściem.
Ile kosztuje niwelacja terenu?
Niwelacja i wyrównania terenu będą tańsze, jeśli wykonujesz je samodzielnie. Z reguły jednak jest to możliwe tylko w łatwiejszych przypadkach, gdy powierzchnia parceli wymaga nieznacznej ingerencji. Koszty wynajęcia geodety, czy ekipy budowlanej zależą od kilku czynników takich, jak wielkość działki, czy stopień nierówności. Istotna jest też jakość gruntu oraz to, czy będzie on wymagał utwardzenia lub regulacji stosunków wodnych. Koszt niwelacji terenu działki podnosi także konieczność dowiezienia ziemi, czy usunięcia drzew lub krzewów. W zależności od regionu może to być kwota od kilku do kilkunastu zł za metr kwadratowy.
Zobacz także: