Odbiór domu po zakonczeniu budowy - formalności

Dom zbudowany – i co dalej? By móc legalnie z niego korzystać należy dopełnić kilku formalności. Odbiór techniczny domu to niezbędny krok, wieńczący cały proces budowy. Co jest potrzebne do odbioru domu? Ile trwa i z jakimi kosztami się wiąże? W niniejszym artykule sprawdzamy to krok po kroku.

Na czym polega odbiór domu?

Odbiór domu to proces składający się z kilku etapów. Część z nich to kroki przygotowawcze, uzyskanie niezbędnych dokumentów, dzięki którym możliwe będzie załatwienie dalszych czynności. Odpowiednie przygotowanie dokumentacji i dopełnienie formalności, to klucz do sprawnej i bezproblemowej procedury odbioru.

Odbiór domu może przebiegać nieco inaczej w zależności od typu budynku. Domy jednorodzinne, na których się koncentrujemy w tym artykule, zazwyczaj wymagają tylko zgłoszenia zakończenia budowy. Istotne, by takie zgłoszenie (zawiadomienie) złożyć przed rozpoczęciem użytkowania budynku – wynika to bezpośrednio z ustawy Prawo Budowlane. Pozwolenie na użytkowanie budynku jest natomiast wymagane między innymi w przypadku budynków wielorodzinnych oraz bardziej skomplikowanych obiektów. Informację o tym, czy dla danego budynku wymagane jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, można znaleźć w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odbiór domu krok po kroku

1. Zakończenie prac budowlanych, uporządkowanie miejsca budowy.

2. Skompletowanie niezbędnych dokumentów formalnych.

3. Złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy w odpowiednim Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.

4. Weryfikacja dokumentów przez urzędników nadzoru budowlanego i ewentualna kontrola budowy.

5. Wydanie zgody na użytkowanie (na zasadzie milczącej zgody).

6. Rozpoczęcie użytkowania.

Dokumenty potrzebne do odbioru domu

Zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego to formularz oznaczony symbolem PB-16a. Poza nim niezbędne jest dołączenie wielu dodatkowych załączników. Część z nich może być konieczna w zależności od zastosowanych rozwiązań w domu. Dokumenty potrzebne do odbioru domu to między innymi:

• Projekt techniczny uwzględniający zmiany dokonane przez projektanta, zweryfikowany przez projektanta sprawdzającego.
• Oryginał dziennika budowy, rejestrujący przebieg i zakres wykonywanych prac.
• Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami, oraz o uporządkowaniu terenu budowy.
• Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeśli eksploatacja obiektu jest od tego uzależniona.
• Protokoły badań szczelności instalacji gazowej, jeśli taka instalacja istnieje.
• Protokoły odbiorów przyłączy i sprawdzeń instalacji (wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej).
• Protokół odbioru przewodów kominowych dokumentujący stan techniczny kominów.
• Decyzja zezwalająca na eksploatację urządzenia technicznego, jeśli wymagana.
• Dokumentacja geodezyjna z inwentaryzacją powykonawczą.
• Kopie rysunków z projektu z naniesionymi zmianami, potwierdzonymi przez projektanta (i inspektora nadzoru, jeśli ustanowiony).
• Atest higieniczny szamba oraz protokół z próby szczelności, jeśli dom nie jest podłączony do kanalizacji.
• Wynik badania wody pitnej, jeśli korzystamy z własnego ujęcia wody.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej. Z obowiązku tego są wyłączone domy do 70 m2 zabudowy, przeznaczone do własnych celów mieszkaniowych.
• Pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora, jeśli składa go pełnomocnik.

Szczegółowy wykaz dokumentów znajduje się w art. 57 Prawa budowlanego. Dobre przygotowanie dokumentów pozwoli uniknąć przedłużania procedury.

Protokół odbioru technicznego – co sprawdzamy?

Odbiór techniczny to weryfikacja, czy dom wykonano zgodnie z projektem i normami. Efektem jest protokół odbioru technicznego. Odbiór techniczny ma miejsce, gdy odbieramy dom od dewelopera lub generalnego wykonawcy. Sprawdza się m.in. szczelność okien, jakość posadzek, ścian, sufitów, poprawność instalacji, stan elewacji, dachu, zagospodarowanie terenu i ogrodzenia.

Warto zatrudnić specjalistę do pomocy. Wyłapie on usterki, doradzi i spisze wszystko w protokole, ułatwiając dochodzenie praw w stosunku do dewelopera lub wykonawcy.

Częściowy odbiór domu – kiedy jest możliwy?

Aby legalnie zamieszkać w domu, trzeba dopełnić formalności. Co jeśli dom nie jest w pełni ukończony, ale można się do niego wprowadzić? Rozwiązaniem jest częściowy odbiór domu. Wówczas dom musi mieć ukończone pomieszczenia do stałego pobytu ludzi, łazienkę, kuchnię, podłączone media i ogrzewanie, a teren musi być uporządkowany.

Aby uzyskać częściowy odbiór, należy złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót. Załączniki są takie same jak przy zakończeniu budowy, konieczne są też oświadczenia o braku sprzeciwu organów sanitarnych i straży pożarnej.

Ile kosztuje odbiór domu?

Urzędy nie pobierają opłat za zawiadomienie o zakończeniu budowy ani za pozwolenie na użytkowanie. Nie płaci się też za milczącą zgodę ani ewentualne kontrole. Jednak przygotowanie wszystkich dokumentów, protokołów i świadectw generuje koszty, które mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych.

Ile trwa odbiór domu?

Na czas odbioru składają się: etap przygotowania dokumentów i etap pracy urzędników. Warto gromadzić dokumenty na bieżąco, by po zakończeniu budowy większość była gotowa.

Po złożeniu zawiadomienia organ nadzoru budowlanego ma 14 dni na zgłoszenie sprzeciwu lub kontrolę. Jeśli się nie odezwie, obowiązuje milcząca zgoda i można zamieszkać w domu. Następnie należy nadać numer posesji – więcej o tym w artykule: Nadanie numeru domu — jak wygląda cały proces?