Scalenie działek i wtórny podział - co to jest i ile kosztuje?

Połączenie dwóch, lub kilku działek w jedną może mieć różne przyczyny. Pojedyncze działki mogą być zbyt małe, mieć nieregularny kształt, lub pomimo znacznej powierzchni, potrzebna jest jeszcze większa przestrzeń na daną inwestycję. Choć to pewne wyzwanie, to dla niektórych inwestorów ten proces jest koniecznością.  Na czym dokładnie polega scalenie działek? Jakie warunki trzeba spełnić, aby połączyć działki? Ile kosztuje taki proces?

Czym jest scalenie działek?

Scalenie działek to proces polegający na połączeniu kilku działek w jedną większą nieruchomość, co może ułatwić zagospodarowanie terenu i realizację inwestycji, a nawet ewentualną odsprzedaż gruntu. Scalanie działek czasem towarzyszy procesowi planowania przestrzennego, szczególnie w kontekście ustaleń planu miejscowego oraz w celu poprawy tego, jak dany obszar jest zorganizowany.

Z punktu widzenia prywatnego inwestora scalenie działek ma zastosowanie w szczególności, gdy w planach jest budowa budynku mieszkalnego o znacznej powierzchni. Projekty dużych domów, szczególnie parterowych, mogą być bardzo rozłożyste i posiadać sporą powierzchnię zabudowy.

Scalenie gruntów polega na połączeniu działek niezbędnych do prawidłowego korzystania z nieruchomości zgodnie z planami i oczekiwaniami inwestora. Procedura ta może być przeprowadzana zarówno na gruntach prywatnych, jak i tych należących do jednostek samorządowych. Proces, który można przeprowadzić nawet wtedy, gdy poszczególne działki należą do różnych właścicieli. Warto podkreślić, że scalenie i podział nieruchomości może mieć istotne znaczenie w kontekście gospodarki nieruchomościami oraz w procesach przekształceń własnościowych.

Czy można scalić dwie działki w jedną?

Tak, scalenie dwóch, a nawet kilku działek w jedną jest możliwe, jednak proces musi spełniać określone warunki wynikające z przepisów, określonych między innymi w takich opracowaniach jak: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, czy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce scalenie gruntów przeprowadza się w celu:

• wydzielenia działki budowlanej,
• ustalenia sposobu zagospodarowania przestrzennego,
• prawidłowego korzystania z terenu,
• poprawienie dostępu do drogi publicznej,
• ustalenia lokalizacji inwestycji,
• poprawy układu działek wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

Jak dokonać scalenia działek? Krok po kroku

Scalenie działek to procedura, która pozwala na połączenie sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych w jedną całość. Czasem może też zachodzić potrzeba scalenia działek i dokonania ich podziału, według nowego układu. Dla takiego procesu należy przewidzieć także działania związane z wydzieleniem nowych nieruchomości ze scalonej działki. Opisujemy te procesy łącznie. 

Procedura scalenia i wydzielenia nowych działek ewidencyjnych może być przydatna, gdy nieregularne granice działek utrudniają inwestycję budowlaną lub gdy właściciele chcą zwiększyć wartość swoich gruntów. Powodów jest wiele, może przykładowo chodzić o stworzenie z kilku nierównych pod względem powierzchni działek, kilku jednakowych parceli, podział na mniejsze działki do dalszej odsprzedaży, itp. Niezależnie od przyczyn, cały proces odbywa się na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz lokalnych regulacji. Jak wygląda ta procedura?

Krok 1: Sprawdzenie warunków prawnych i planistycznych

Zanim właściciele zdecydują się na scalenie działek, powinni upewnić się, że jest to możliwe. Należy sprawdzić:

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – może zawierać zapisy dotyczące dopuszczalnych zmian w strukturze gruntów,
• Stan prawny nieruchomości – wszystkie działki powinny mieć uregulowany status prawny i być objęte jedną księgą wieczystą lub podlegać scaleniu w sposób przewidziany przez przepisy,
• Zgody współwłaścicieli – jeśli działki mają różnych właścicieli, konieczne będzie uzyskanie ich zgody na przeprowadzenie procedury scaleniowej.

Krok 2: Złożenie wniosku o scalenie działek

Aby formalnie rozpocząć proces scalenia, właściciele nieruchomości składają wniosek do właściwego organu administracyjnego, zazwyczaj do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Wniosek powinien zawierać:

• dane wnioskodawcy (lub wnioskodawców),
• opis i lokalizację działek podlegających scaleniu,
• uzasadnienie wniosku.

Do wniosku należy dołączyć niezbędne dokumenty, takie jak:

• wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
• odpisy z ksiąg wieczystych,
• mapy geodezyjne przedstawiające obecny stan nieruchomości.

Krok 3: Analiza dokumentacji i przygotowanie projektu uchwały

Po otrzymaniu wniosku urząd gminy rozpoczyna analizę dokumentów. Weryfikowane są:

• zgodność danych z ewidencją gruntów,
• zgodność planowanego scalenia z MPZP,
• stan infrastruktury technicznej na danym terenie.

Jeśli nie ma przeciwwskazań, organ administracyjny przygotowuje projekt uchwały o scaleniu i podziale działek. Projekt ten zawiera:

• nowe granice nieruchomości,
• podział gruntów po scaleniu,
• dokumentację wyceny nieruchomości w stanie obecnym i przyszłym.

Krok 4: Konsultacje społeczne i możliwość zgłaszania uwag

Po przygotowaniu projektu uchwały, gmina informuje właścicieli działek o terminie zebrania informacyjnego. Podczas spotkania właściciele mogą zapoznać się z planowanym scaleniem, a także zgłaszać uwagi i wnioski.

Projekt uchwały zostaje również wyłożony w urzędzie gminy na okres 21 dni. W tym czasie właściciele gruntów mogą:

• zgłaszać zastrzeżenia,
• sugerować zmiany dotyczące przydzielonych działek,
• wyznaczyć radę uczestników scalenia (do 10 osób), która opiniuje projekt uchwały i reprezentuje interesy właścicieli.

Krok 5: Podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości

Po upływie okresu konsultacyjnego i rozpatrzeniu wszystkich uwag gmina podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale działek. Dokument ten:

• jest doręczany wszystkim uczestnikom postępowania,
• zostaje podany do publicznej wiadomości (na przykład na tablicy ogłoszeniowej urzędu lub witrynie internetowej).

Uchwała ta stanowi podstawę do dokonania zmian w księgach wieczystych i ewidencji gruntów.

Krok 6: Wpis do ewidencji gruntów i uregulowanie różnic powierzchni

Ostatecznym etapem scalenia działek jest ich wpisanie do ewidencji gruntów oraz dokonanie odpowiednich zmian w księgach wieczystych.

Co ważne każdy właściciel otrzymuje działkę o wartości odpowiadającej jego dotychczasowej nieruchomości. Jeśli nie jest możliwe przyznanie gruntów o identycznej powierzchni, różnice są wyrównywane w formie dopłat pieniężnych.

Kto dokonuje scalenia i podziału nieruchomości?

Scalenie działek oraz ich wtórny podział to procedura przeprowadzana przez odpowiednie organy administracyjne, w zależności od charakteru i zakresu projektu. W Polsce za scalenie działek odpowiedzialne są następujące organy:

     1. Prezydent miasta – odpowiedzialny za scalenie działek na obszarze miasta, w przypadku, gdy projekt dotyczy terenów miejskich.

     2. Starosta powiatowy – organ odpowiedzialny za przeprowadzanie scalenia na terenach wiejskich lub w obrębie powiatu.

     3. Wojewoda – w wyjątkowych przypadkach, takich jak scalenie działek znajdujących się na terenie lotnisk użytku publicznego, terenów zamkniętych czy infrastruktury krytycznej.

Scalenie i podział nieruchomości może nastąpić także na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, jeżeli użytkowanie wieczyste zostało nabyte w określonych warunkach.

Jaki jest koszt scalenia działek?

Koszt scalenia działek zależy od wielu czynników, takich jak:

• liczba działek podlegających scaleniu,
• lokalizacja inwestycji,
• koszty geodezyjne i administracyjne,
• konieczność wydzielenia działek gruntu,
• potrzeba ustalenia lokalizacji drogi publicznej.

Średnie koszty scalenia działek mogą wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. W przypadku skomplikowanych procesów, takich jak zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej lub przekształceń własnościowych, opłaty mogą być wyższe.

Znacznym kosztem procesu scalenia działki jest opłata adiacencka. Obejmuje ona wszystkich właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, w tym tych, których wartość wzrosła w wyniku scalenia i podziału.

W przypadku konieczności ponownego podziału działki lub wydzielenia części nieruchomości koszty mogą wzrosnąć. Właściciele nieruchomości powinni także pamiętać, że w określonych przypadkach konieczne może być wniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste.

Podsumowując, scalenie działek i ich ewentualny wtórny podział to procesy wymagające starannego planowania i znajomości przepisów prawa. Są one kluczowe w kontekście realizacji inwestycji, zarówno tych publicznych, jak i w obszarze budownictwa jednorodzinnego. Koszty związane z tymi procedurami mogą się różnić w zależności od specyfiki danej nieruchomości i jej położenia.