Kolekcje projektów

Szukaj

Kolekcje projektów

Szukaj

Ostatnie artykuły

Służebność drogi koniecznej

Kategorie: Przed budową
Służebność drogi koniecznej

Działkę budowlaną charakteryzuje się przez kilka istotnych cech jak wielkość, cechy geometryczne, czy wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Ważna jest również kwestia dostępu do drogi publicznej. Czym jest służebność drogi koniecznej?

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Przez dostęp działki do drogi publicznej rozumiemy bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Drogą wewnętrzną może być tu część wydzielona liniami granicznymi, posiadająca właściwą szerokość i będąca współwłasnością m.in. właściciela działki, na której ma zostać zbudowana lub jest własnością gminy.

Służebność drogowa wymaga natomiast uzyskania zgody właścicieli działek (rozdzielających daną działkę od drogi publicznej), na wytyczenie szlaku, przebiegu przejazdu przez ich własności. Przy czym ustanowienie służebności drogowej nie pomniejsza powierzchni działki, na której jest ustanowiona. Wyznaczony szlak służebności drogowej musi posiadać odpowiednią szerokość, jako trakt pieszo jezdny, obsługujący działkę budowlaną. Według przepisów techniczno-budowlanych ta szerokość powinna wynosić przynajmniej 5 metrów. Służebność drogową wieńczy podpisanie aktu notarialnego oraz wprowadzenie obciążenia działki jej przebiegiem w księdze wieczystej.

Nawet w przypadku podziału lub zbycia działki ustanowiona na niej służebność nadal obowiązuje. Jej ustanowienie przed notariuszem wymaga pełnej zgody właścicieli działek, wraz z uzgodnieniem wysokości gratyfikacji finansowej. Może się jednak zdarzyć, że właściciele działek nie wyrażają zgody na ustanowienie służebności drogowej. Wówczas wiążący jest artykuł 145 Kodeksu Cywilnego wskazujący na ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Zgodnie z nim:
§1.
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§2.
Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§3.
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Ustanowienia służebności drogi koniecznej dokonuje się przed właściwym Sądem Rejonowym.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Ustanowienie drogi służebnej składa się z kilku etapów. Przede wszystkim musi zostać stwierdzona konieczność przeprowadzenia drogi przez teren nieruchomości sąsiedniej. Potwierdzenie tego wymaga odpowiedniej formy prawnej, a konkretniej aktu notarialnego. W ten sposób chronione są zarówno prawa właściciela nieruchomości obciążonej, jak i właściciela działki, który będzie ze służebności korzystał.

Służebność drogi to równocześnie służebność gruntowa, która polega na czynnym użytkowaniu części nieruchomości służebnej (obciążonej). Droga powinna być wytyczona w taki sposób, żeby jak w najmniejszym stopniu obciążać grunty nieruchomości obciążonej przy zapewnieniu dostępu do drogi publicznej.

Wartość wynagrodzenia, jakie otrzymuje właściciel nieruchomości obciążonej, jest ustalona za porozumieniem stron, przy uwzględnieniu różnych czynników, w tym wartości gruntu. Jakie formalności należy podjąć przy ustanowieniu służebności gruntowej (drogi koniecznej)?

Zgoda właściciela nieruchomości obciążonej – właściciel nieruchomości obciążonej może wyrazić zgodę na ustanowienie służebności drogi. Jeżeli do tego nie dojdzie, zainteresowani mogą wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie jej w postępowaniu nieprocesowym. Sąd ocenia wówczas, czy faktycznie taka droga jest niezbędna i czy wszystkie warunki zostały spełnione.

Czynności cywilnoprawne – zawarcie aktu notarialnego, który powinien zawierać wszystkie ważne informacje takie jak zakres praw i obowiązków obu stron.

Wynagrodzenie za służebność – przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej. Jest indywidualnie ustalane i odzwierciedlające wartość gruntu oraz inne czynniki niezbędne do ustanowienia drogi koniecznej.

Pozostałe czynności prawne – może zaistnieć konieczność wykonania innych czynności prawnych np. uzyskania pozwoleń albo zgody organów administracji publicznej.

Od czego zależą koszty ustanowienia służebności drogi?

Dla właściciela nieruchomości władnącej, którego interesuje ustanowienie służebności gruntowej w postaci drogi koniecznej, istotnym zagadnieniem są ponoszone z tego tytułu koszty. Od czego one zależą?

  • wartość gruntu – wartość ta ustalana jest zgodnie z aktualnymi cenami rynkowymi nieruchomości w danym regionie,
  • wielkość i typ gruntu – koszty mogą wzrosnąć w przypadku, gdy teren, przez który będzie przebiegać droga, ma nietypowe cechy, a więc np. jest zabudowany, uprawny lub górzysty,
  • koszty notarialne i sądowe – opłaty za sporządzenie aktu notarialnego, a także ewentualne koszty sądowe w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości obciążonej nie zgadza się na ustanowienie służebności drogi koniecznej i konieczne jest wszczęcie postępowania sądowego,
  • wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej – ustalane indywidualnie w każdym przypadku. Jednak za służebność gruntową dotyczącą drogi koniecznej właściciel nieruchomości obciążonej może też nie pobierać wynagrodzenia. Gdy służebność jest odpłatna, trzeba także uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • pozwolenia i zgody.

Różnorodność czynników wpływających na koszty sprawia, że ich jednoznaczne oszacowanie jest trudne. W odniesieniu do konkretnego regionu i gruntu może go jednak dokonać specjalista ds. nieruchomości lub radca prawny.

O czym warto pamiętać odnośnie do służebności drogi?

Pomimo że właściciel nieruchomości obciążonej pobiera wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, to jest ona związana z nieruchomością. Nowy właściciel (jeżeli dojdzie do zmiany) przejmuje więc wszystkie prawa i obowiązki związane ze służebnością.

Jak już wspomniano w przypadku służebności drogi dojazdowej (koniecznej) mamy do czynienia ze szczególnym przypadkiem służebności gruntowej. Nie jest jednak z nią tożsama i nie pozwala np. na automatyczne przeprowadzenie mediów jak woda, gaz, czy prąd. Dla takich celów wymagane jest ustanowienie osobnej służebności.

Służebności drogi nie można też jednostronnie wypowiedzieć. Może do tego dojść jedynie za porozumieniem stron lub kiedy pojawi się inne rozwiązanie np. w postaci drogi dojazdowej i taka służebność nie będzie już konieczna.

Alternatywnym pomysłem jest współwłasność drogi. Wymaga ona jednak dzielenia własności gruntu, choć zapewnia też większą kontrolę nad drogą obydwu stronom. Jest to jednak związane z większymi trudnościami pod względem wspólnego utrzymania i zarządzania.

Related posts

Dodaj komentarz