Świadectwo energetyczne – co to jest i ile kosztuje?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, którego celem jest określenie wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub jego części. Innymi słowy, jest to energia niezbędna do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, oraz chłodzenia. Obowiązek posiadania tego dokumentu wynika bezpośrednio z prawa europejskiego. Poznajmy bliżej zagadnienia związane ze świadectwem energetycznym.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Tak, świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w wielu sytuacjach związanych z użytkowaniem nieruchomości. Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej został wprowadzony w Polsce w odpowiedzi na wymogi prawa europejskiego, w szczególności w związku z dyrektywą dotyczącą charakterystyki energetycznej budynków. W Polsce podstawę prawną stanowi ustawa o charakterystyce energetycznej budynków z dnia 29 sierpnia 2014 roku. Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków nie należy mylić z takimi pojęciami jak audyt energetyczny, czy charakterystyka energetyczna.

Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy następujących przypadków i sytuacji:

• nowo wybudowanych budynków – po zakończeniu budowy obiektu budowlanego należy uzyskać świadectwo energetyczne przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie,
  
• sprzedaży nieruchomości – konieczność przedłożenia świadectwa energetycznego przy sporządzaniu aktu notarialnego,
  
• wynajmu nieruchomości – właściciele mieszkań i domów zobowiązani są do przedstawienia aktualnego świadectwa najemcom,
  
• użytkowania budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 250 m².

Brak świadectwa energetycznego w wymaganych sytuacjach może skutkować karą finansową, a także problemami przy zawieraniu umowy sprzedaży lub wynajmu. Zasady sporządzania oraz obowiązki związane z certyfikatami jasno określa ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, oraz prawo budowlane.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej uzależniony jest od kilku czynników, takich jak:

• powierzchnia i rodzaj budynku (dom jednorodzinny, lokal mieszkalny, budynek lub lokal usługowy),
• stopień skomplikowania projektu – większa ilość instalacji, takich jak centrale wentylacyjne, czy instalacje klimatyzacji, zazwyczaj oznaczają wyższe koszty świadectwa,
• dostępność dokumentacji technicznej – brak dokumentacji zwiększa koszt świadectwa,
• lokalizacja budynku – ceny w dużych miastach mogą być wyższe,
• konieczność wizji lokalnej – choć możliwe jest uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej bez fizycznej wizyty audytora, to gdy zajdzie konieczność wizji lokalnej koszty zazwyczaj ulegają zwiększeniu. 

Świadectwo charakterystyki energetycznej kosztuje już od około 150 zł dla lokalu mieszkalnego i od około 300 zł dla domu jednorodzinnego. Takie ceny zazwyczaj nie zakładają konieczności wizji lokalnej, a audytor ocenia charakterystykę energetyczną na podstawie przesłanych danych, takich jak plany budynku i dane dotyczące materiałów budowlanych. Warto zaznaczyć, że świadectwo energetyczne online często bywa tańszą opcją, ale wciąż musi spełniać wszystkie wymogi i być opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej. W przypadku dużych obiektów komercyjnych lub budynków wielorodzinnych cena może wzrosnąć nawet do kilku tysięcy złotych.

Niezależnie od rodzaju usługi (z wizją lokalną lub bez), należy pamiętać, że to na osobie opracowującej dokument spoczywa obowiązek potwierdzenia faktu istnienia obiektu, poprawności przyjętych materiałów i rozwiązań oraz zgodności stanu faktycznego z dokumentacją. W przeciwnym razie nie byłoby konieczności wykonywania świadectwa, a wystarczyłaby sama charakterystyka energetyczna.

Kto musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Certyfikat energetyczny, czyli świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, to dokument wymagany w wielu sytuacjach związanych z obrotem i użytkowaniem nieruchomości. Obowiązek jego posiadania dotyczy przede wszystkim właścicieli, zarządców lub najemców budynków, lub ich części, które są oddawane do użytkowania, sprzedawane lub wynajmowane. W praktyce oznacza to, że każda osoba planująca sprzedaż mieszkania, domu czy lokalu użytkowego musi posiadać aktualne świadectwo energetyczne i udostępnić je potencjalnemu nabywcy lub najemcy.

Certyfikat energetyczny jest także wymagany po zakończeniu budowy obiektu budowlanego, jeśli taki budynek ma być użytkowany. Wtedy do dokumentacji powykonawczej dołącza się świadectwo charakterystyki energetycznej, które zawiera informacje o efektywności energetycznej budynku, zapotrzebowaniu na energię do ogrzewania, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz wentylacji.

Kiedy certyfikat energetyczny nie jest wymagany?

Nie każda nieruchomość wymaga posiadania świadectwa energetycznego. Wyjątki od obowiązku sporządzenia tego dokumentu obejmują między innymi:

• budynki przeznaczone do użytkowania przez mniej niż 4 miesiące w roku (na przykład sezonowe domki letniskowe),
• obiekty o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², które są samodzielnymi budynkami,
• budynki gospodarcze, które nie są wyposażone w jakiekolwiek instalacje zużywające energię,
• obiekty zabytkowe, chronione na mocy przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jeżeli ich charakter uniemożliwia spełnienie standardów energetycznych.

Obowiązek informacyjny przy sprzedaży lub najmie

Warto podkreślić, że w przypadku braku świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub najmie nieruchomości, sprzedający lub wynajmujący naraża się na karę grzywny. Co istotne, obowiązek nie kończy się na jego posiadaniu – certyfikat musi być udostępniony nabywcy lub najemcy najpóźniej w momencie podpisania umowy, a jego numer powinien zostać ujęty w akcie notarialnym.

Na czym polega świadectwo energetyczne – jak przygotowuje się świadectwo?

Sporządzenie świadectwa energetycznego obejmuje kilka kluczowych etapów:

1. Zebranie dokumentacji obiektu – projekt budowlany, dane dotyczące izolacji termicznej, źródeł ciepła i systemu wentylacji.

2. Wizja lokalna – nie zawsze jest konieczne, jednak w pewnych przypadkach sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej wymaga przeprowadzenia oględzin budynku lub lokalu.

3. Analiza charakterystyk technicznych – obliczenia zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i pierwotną (w tym udział odnawialnych źródeł energii).

4. Obliczenie wskaźników - wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, oraz wskaźnik efektywności energetycznej budynku.

5. Wystawienie świadectwa energetycznego – dokument podpisywany kwalifikowanym podpisem elektronicznym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

6. Rejestracja świadectwa – każde świadectwo musi zostać zarejestrowane w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, gdzie otrzymuje unikalny numer.

Każde świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia, chyba że w budynku dokonano istotnych zmian wpływających na efektywność energetyczną, takich jak wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku czy modernizacja instalacji. Takie prace wpływają na zapotrzebowanie energetyczne, a co za tym idzie, powodują konieczność uzyskania nowego świadectwa.

Jakie dane są niezbędne do sporządzenia świadectwa energetycznego?

Do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej potrzebne są przede wszystkim następujące dane i dokumenty:

• Projekt budowlany lub dokumentacja techniczna,
• Dane dotyczące przegród budowlanych – ścian, dachów, podłóg (w tym informacje o zastosowanych materiałach termoizolacyjnych),
• Informacje o źródłach energii i dane instalacji wewnętrznych – ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, chłodzenie, wentylacja,
• Dane o całkowitej powierzchni użytkowej budynku lub jego części,
• Lokalizacja budynku – wpływa na wartości obliczeniowe zużycia energii,
• Informacje o zastosowanych odnawialnych źródłach energii,
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową.

Wszystkie kluczowe informacje co do świadectw energetycznych można znaleźć na stronie gov.pl w zakładce Świadectwa charakterystyki energetycznej. Udostępnione są tam między innymi aktualne wzory świadectw charakterystyki energetycznej budynku i części budynku.