Powierzchnia użytkowa – co to jest i jak ją obliczyć?

Powierzchnia użytkowa to parametr, który ma duże znaczenie nie tylko dla określenia metrażu nieruchomości. Jest także istotny przy wyliczaniu podatku, czy postępowaniach spadkowych. Jak więc obliczyć powierzchnię użytkową?

Definicja powierzchni użytkowej

Powierzchnia użytkowa definiowana jest w kilku różnych aktach prawnych. Zgodnie z ustawą z 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Powierzchnia użytkowa stanowi podstawę opodatkowania w przypadku budynków. Podobna definicja zawarta jest w ustawie z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Według ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego określa się powierzchnię użytkową lokalu. Jest to inaczej powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, w tym pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. Do powierzchni użytkowej lokalu nie zalicza się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Powierzchnia użytkowa według normy

Obliczanie wskaźników powierzchniowych określa obecnie norma PN-ISO9836:1997. Zgodnie z nią pomiaru należy dokonać w świetle ścian w stanie surowym (niewyprawionych). W przypadku, gdy pomiar jest wykonywany już po wykończeniu budynku, norma podaje wartości, o jakie trzeba powiększyć powierzchnie, żeby osiągnąć wielkość zbliżoną do pomiaru budynku w stanie surowym.

Przy wysokości pomieszczenia większej lub równej 2,20 m jego powierzchnia jest zliczana w całości (100%). Gdy wysokość mieści się w przedziale od 2,20 m do 1,40 m, liczy się w połowie (50%). Pomieszczenia niższe niż 1,40 m są pomijane. Jeżeli natomiast wysokość jest różna, to pomija się część pomieszczenia poniżej 1,40 m.

Według wspomnianej normy przy obliczaniu powierzchni użytkowej bierze się pod uwagę powierzchnię pomieszczeń służących do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku albo jego wydzielonej części na wszystkich kondygnacjach. Składa się ona z powierzchni podstawowej oraz pomocniczej.

Powierzchnia podstawowa jest częścią powierzchni użytkowej przeznaczoną do zaspokojenia podstawowych potrzeb wynikających z funkcji budynku bądź jego wydzielonej części (na wszystkich kondygnacjach).

Powierzchnia pomocnicza jest częścią powierzchni użytkowej przeznaczonej do zaspokojenia potrzeb pomocniczych, które wynikają z funkcji budynku i nie wchodzą w zakres potrzeb podstawowych (liczone również na wszystkich kondygnacjach). Zgodnie z normą wszystkie wliczane pomieszczenia muszą być przykryte oraz ograniczone ścianami z każdej strony. Nie wlicza się do powierzchni użytkowej balkonów, tarasów, czy loggii.

Powierzchnia użytkowa a kondygnacja

W rozważaniach o powierzchni użytkowej istotnym pojęciem jest kondygnacja. Zgodnie z prawem budowlanym jest ona zdefiniowana jako pozioma część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie albo warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku. Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.

Do kondygnacji nie zalicza się natomiast nadbudówek ponad dachem (maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna i klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia, czy inne pomieszczenia techniczne). Z kolei kondygnacja podziemna jest zagłębiona poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle. Za takie uważa się również wszystkie kondygnacje usytuowane poniżej niej.

Powierzchnia kondygnacji netto jest jej powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające, ściany konstrukcyjne. Oblicza się ją dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, czy progów. Nie zamknięte albo częściowo zamknięte (nie posiadające elementów zamykających), lecz przekryte powierzchnie kondygnacji wylicza się z rzutu pionowego obrysu przekrycia. Oddzielnie oblicza się też powierzchnie w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości.

Do powierzchni kondygnacji netto wlicza się również elementy nadające się do demontażu (np. ścianki działowe), ale pomija się powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających. Powierzchnię kondygnacji netto dzieli się na użytkową, usługową oraz ruchu. W takim ujęciu powierzchnia użytkowa jest tą częścią powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku mieszkalnego jest to część powierzchni netto, która jest związana z przeznaczeniem mieszkalnym. Dla powierzchni użytkowej budynku bierzemy pod uwagę sumę powierzchni użytkowej wszystkich jego kondygnacji.

Powierzchnia użytkowa domu

Powierzchnia użytkowa domu jest sumą powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji budynku nadziemnych i podziemnych, łącznie z poddaszem użytkowym. Powierzchnią użytkową podstawową będą tu pokoje, czy sypialnie, zaś powierzchnię użytkową pomocniczą stanowią kuchnie, łazienki, klatka schodowa, czy pomieszczenia gospodarcze.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznym wyróżnia także pojęcia pomieszczenia mieszkalnego i pomocniczego. To pierwsze stanowią pokoje w mieszkaniu, sypialnie i pomieszczenia codziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego. Pomocnicze to z kolei pomieszczenie mieszczące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego, które ma służyć do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przechowywania ubrań, przedmiotów i żywności, czy przygotowywania posiłków (z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego).

Warto pamiętać, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych oraz przejść i otworów w tych przegrodach, a także:

• przejść w przegrodach zewnętrznych,
• balkonów, tarasów, czy loggii,
• schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
• nieużytkowych poddaszy.

Powierzchnię użytkową budynku powiększa się natomiast o powierzchnię antresol, ogrodów zimowych, wbudowanych szaf, schowków oraz garderób.

Powierzchnia użytkowa mieszkania

Jeżeli mieszkanie jest nieruchomością jednopoziomową, to nie ma konieczności liczenia różnych kondygnacji. Jego powierzchnia użytkowa jest więc sumą powierzchni użytkowej podstawowej i pomocniczej tej kondygnacji. W przypadku mieszkania dwupoziomowego konieczne jest policzenie i zsumowanie powierzchni użytkowej obydwu kondygnacji. Wynik pomniejszamy o powierzchnię schodów wewnętrznych i podestów.

Różnice z powierzchnią całkowitą i zabudowy

Powierzchnia użytkowa to powierzchnia netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Natomiast powierzchnia całkowita składa się z powierzchni kondygnacji netto i tej zajętej przez konstrukcję. Mierzy się ją na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku w stanie wykończonym. Liczy się ją osobno dla każdej kondygnacji i następnie sumuje te wartości.

Z kolei powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Wyznacza ją rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Nie wlicza się tu powierzchni obiektów budowlanych ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu, a także elementów drugorzędnych takich jak schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe, oświetlenie zewnętrzne.

Powierzchnia zabudowy służy do wyznaczenia wskaźnika zagospodarowania terenu, czyli stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Ma to istotne znaczenie dla porównania z dopuszczalnymi wartościami w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.