Wpis do księgi wieczystej - wszystko co powinieneś wiedzieć

Księga wieczysta to jeden z ważniejszych dokumentów urzędowych związanych z nabyciem lub budową nieruchomości. Znajduje się tam wiele istotnych dla inwestora informacji. Czym jest oraz jak wypełnić wniosek o wpis do księgi wieczystej?

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to dokument umożliwiający sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Jest jawna i ogólnodostępna, a numer księgi wieczystej jest unikatowy. Do najważniejszych zawartych w niej danych należą:

1. informacje kim jest właściciel nieruchomości,
2. adres i położenie nieruchomości wraz z numerem działki,
3. metraż oraz liczba pomieszczeń,
4. przeznaczenie nieruchomości,
5. potencjalne obciążenie (wraz z ich wysokością) nałożone na nieruchomość np. z tytułu hipoteki lub służebności drogi wytyczonej przez daną działkę.

Wpisy warto zweryfikować przed zakupem konkretnego obiektu i podpisaniem umowy. Aby mieć pewność, że stan prawny nieruchomości się nie zmienił, dobrze sprawdzić też księgę tuż przed transakcją. Dla każdej księgi wieczystej prowadzone są akta zawierające wszelkie dokumenty i pisma związane z nieruchomością. Rejestrem ksiąg zajmują się specjalne wydziały wieczystoksięgowe w sądach rejonowych.

Z czym wiąże się wpis w księdze wieczystej?

Każda zmiana stanu prawnego nieruchomości powinna być odnotowana jako wpis do księgi wieczystej. Przed dokonaniem wpisu osoba uprawniona powinna złożyć wniosek. Oprócz właściciela nieruchomości jest do niego zobowiązany także notariusz (sporządzający akt notarialny, ustanawiający prawo własności) uczestniczący w procesie nabywania nieruchomości z tytułu zakupu lub spadku. W takiej sytuacji obowiązek uzupełnienia wpisów w księdze nie dotyczy już właściciela.

Dokonanie wpisu do księgi wieczystej jest obowiązkiem, a jego niedopełnienie grozi konsekwencjami prawnymi dla osoby zobligowanej do dokonania wpisu. Może to być wypłata odszkodowania na rzecz pokrzywdzonego (przykładowo inwestora zainteresowanego zakupem nieruchomości i nieposiadającego aktualnych danych na jej temat).

Kiedy składa się wniosek o wpis do księgi wieczystej?

Najczęściej wniosek o wpis do KW właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty składają w takim przypadkach jak:

1. zmiana właściciela nieruchomości,
2. przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności,
3. podział nieruchomości,
4. ustanowienie służebności,
5. nabycie spadku,
6. konieczność sprostowań w księdze,
7. zakończenie budowy domu,
8. zamknięcie księgi.

Powodem jest także ustanowienie hipoteki. W takiej sytuacji wpis jest formalnym udokumentowaniem wierzytelności hipotecznej i stanowi prawne zabezpieczenie dla banku, który udzielił inwestorowi kredytu hipotecznego i jest warunkiem jego przyznania. Dzięki temu bank może dochodzić należności z nieruchomości w razie niepłacenia rat przez kredytobiorcę. Kiedy jednak kredyt zostanie spłacony, trzeba złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jak przebiega procedura wpisu do księgi wieczystej?

Kwestie prawne związane z księgami wieczystymi reguluje kodeks postępowania cywilnego. W przypadku wpisu księgi wieczyste wymagają dopełnienia pewnych procedur. Specjalny wniosek dotyczący wpisu do księgi wieczystej należy złożyć w wydziale ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego. Dodatkowo trzeba też dołączyć stosowne dokumenty – osobiście lub drogą pocztową. W niektórych przypadkach wniosek składa notariusz. W przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką o taki wpis może również wnioskować bank.

Warto uzbroić się w cierpliwość, ponieważ procedura, włącznie z weryfikacją dokumentów i wpisem do księgi wieczystej trwa do kilku tygodni, a w szczególnych przypadkach nawet kilka miesięcy lub dłużej. Czasem możliwe jest jednak przyspieszenie wniosku o wpis do KW. Aby to zrobić, trzeba jednak wypełnić i złożyć do właściwego Wydziału Ksiąg Wieczystych kolejny wniosek z podanymi powodami, dla których składającemu zależy na przyspieszeniu procedury. Takim argumentem mogą być np. dodatkowe koszty wynikające z oczekiwania na wpis i związane z kredytem hipotecznym.

Niezbędne dokumenty

W pierwszej kolejności potrzebny jest wniosek złożony na formularzu KW – WPIS, który można pobrać w siedzibie sądu lub na oficjalnej stronie internetowej. Wniosek w formacie A4 powinien być dwustronnie wydrukowany. Dołączamy do niego niezbędne dokumenty (oryginalne lub poświadczone notarialnie). Najczęściej są to akty notarialne, decyzje administracyjne, czy orzeczenia sądowe. Potrzebne jest także potwierdzenie zapłaty (dokonanej w kasie sądu lub przelewem) za wpis do księgi wieczystej.

W internecie znajduje się również wzór wypełnienia wniosku. Oprócz tego formularz zawiera dane z dowodu osobistego, czy te dotyczące nieruchomości jak numer księgi wieczystej oraz adres nieruchomości.

Koszty wpisu do księgi wieczystej

Jeżeli dokonujesz zmiany zapisu w księgach wieczystych, to taka operacja wiąże się z kosztami. Opłaty uzależnione są od rodzaju wpisu, zdarzają się też dodatkowe kwoty związane z opłatami sądowymi lub notarialnymi. Wysokość opłat za wpis, wykreślenie wpisu, czy założenie księgi wieczystej określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Obecna taryfa opłat prezentuje się następująco:

1. wniosek o wpis w KW własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej) to opłata stała – 200 zł,
2. dla wniosku dotyczącego wpisu udziału w prawie pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, lecz nie mniejszą niż 100 zł,
3. wniosek o wpis w KW własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności opłata stała (niezależnie od liczby udziałów w tych prawach) – 150 zł,
4. wniosek o wpis o własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha; praw osobistych i roszczeń, a także zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych – 150 zł (opłata stała),
5. założenie księgi wieczystej – 100 zł,
6. sprostowanie działu I-O lub korekta informacji w KW – 100 zł.

Opłatę stałą w wysokości 100 zł uiszcza się także w takich przypadkach jak:

1. połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej już prowadzonej (niezależnie od liczby łączonych nieruchomości),
2. odłączenie nieruchomości lub jej części,
3. wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Opłata za wykreślenie wpisu w księdze dotyczącego hipoteki również jest stała i wynosi 100 zł.

Elektroniczne księgi wieczyste

Możliwe jest również złożenie elektronicznego wpisu do księgi wieczystej. Jednak mogą tego dokonać tylko przedstawiciele organów państwowych tacy jak notariusz, komornik lub naczelnik urzędu skarbowego. Uprawnione osoby mogą też w ten sam sposób dostarczyć pozostałe dokumenty. Jeśli jednak nie posiadają ich w wersji cyfrowej, to są zobligowani do ich dostarczenia do sądu w ciągu 3 dni od złożenia wniosku drogą elektroniczną.

Przy okazji warto pamiętać, że elektroniczne księgi wieczyste (będące systemem teleinformatycznym) umożliwiają także złożenie wniosków do Centralnej Informacji o wydanie odpisu KW, wyciągu z KW lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej. Wszystko to odbywa się online, a przy pozytywnym rozpatrzeniu wniosku zainteresowany ma możliwość samodzielnego wydrukowania otrzymanych dokumentów.

Sprawdzanie treści wpisów do księgi wieczystej

Treść ksiąg wieczystych najłatwiej sprawdzić poprzez internet na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Po wpisaniu numeru księgi wieczystej oraz adresu nieruchomości pojawi się treść KW. Informację o dokonanym wpisie można również uzyskać przez profil zaufany ePUAP, a także drogą pocztową.

Zwrot i oddalenie wniosku o wpis do KW

W niektórych sytuacjach sąd może mieć zastrzeżenia do złożonego wniosku. Może on zostać zwrócony składającemu, jeżeli nie został w pełni uzupełniony lub nie poprawiono go w określonym przez sąd terminie. Braki formalne mogą obejmować np. złożenie na niewłaściwym druku, czy nieuiszczenie opłaty. Wówczas sąd wzywa stronę do uzupełnienia braków i wyznacza termin ich dostarczenia. Jeżeli wnioskodawca nie spełni wymagań, to wniosek o wpis do KW zostaje zwrócony.

Innym przypadkiem jest oddalenie wniosku. Najczęściej powodem są braki i niezgodności merytoryczne wynikające z wniosku i złożonych dokumentów. Mogą to być różnice w informacjach dotyczących nieruchomości lub brak notarialnego poświadczenia dokumentów dołączonych do wniosku. Wówczas sąd może oddalić wniosek o wpis do KW z tytułu braku podstaw do dokonania tej czynności, czy przeszkód do jego dokonania.

W obydwu sytuacjach tzn. zwrócenia i oddalenia wniosku można ponownie go złożyć zgodnie z zaleceniami sądu (a więc uzupełniony, czy poprawiony). Niemniej uruchamia to całą procedurę od początku i przedłuża czas potrzebny na zatwierdzenie. Dlatego najlepiej dokładnie sprawdzić przed pierwszym jego złożeniem, czy wszystko jest w porządku z wnioskiem oraz dodatkowymi dokumentami.

Kwestie związane z wpisami do księgi wieczystej nie są, jak widać skomplikowane, wymagają jednak pewnej uwagi i przestrzegania procedur ze strony osób składających wnioski.