Powierzchnia zabudowy – jak ją obliczyć?

Powierzchnia zabudowy to istotny parametr budowlany, który jednak często mylony jest z pokrewnymi pojęciami jak powierzchnia użytkowa budynku, całkowita, czy kubatura. Dlatego warto znać szczegóły dotyczące powierzchni zabudowy oraz sposobu jej obliczania.

Czym jest powierzchnia zabudowy?

Definicja powierzchni zabudowy znajduje się w Polskiej Normie (PN-ISO 9836), w sekcji "Właściwości użytkowe w budownictwie" oraz w przepisach budowlanych. Powierzchnia zabudowy budynku oznacza powierzchnię terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczonym przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Zgodnie z przepisami nie wlicza się do powierzchni zabudowy:

• powierzchni obiektów budowlanych ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu,
• powierzchni elementów drugorzędnych m.in. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, czy daszków,
• markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego,
• powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (szklarnie, altany, szopy).

Zewnętrzne elementy budynku, których się do powierzchni zabudowy nie wlicza, są określone zgodnie z katalogiem ustalonym rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy?

Aby obliczyć powierzchnię zabudowy budynku, należy posłużyć się definicją oraz wzorem. Zgodnie z definicją obliczenia wykonujemy względem figury powstałej z rzutu na powierzchnię terenu najbardziej wysuniętych na zewnątrz krawędzi budynku, które są przegrodami (ścianami) niezależnie od kondygnacji, na jakiej się mieszczą. Przy obliczeniach bierze się pod uwagę wymiary liniowe liczone właśnie jako wymiary przegród zewnętrznych. Wartość obliczonej powierzchni, którą zajmuje budynek, podaje się do drugiego miejsca po przecinku, a jednostką jest metr kwadratowy.

Konkretny wzór zależy od tego, jaki kształt ma dany budynek. Przy obiekcie, którego rzut tworzy prostokąt wystarczy przemnożyć długości boków (szerokość i długość), nieruchomości o innych kształtach mogą wymagać sumowania pól poszczególnych części. Nie są to jednak skomplikowane rachunki. Trzeba jedynie pamiętać o uwzględnieniu wszystkich wyjątków wynikających z definicji.

Zgodnie z przepisami powierzchnia fundamentów nie wlicza się do powierzchni zabudowy domu (czy innego budynku) jest to bowiem jego część podziemna.

Powierzchnia zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o Warunkach Zabudowy (w przypadku braku MPZP) to dokumenty uprawniające do zabudowy działki oraz określające tzw. wskaźnik powierzchni zabudowy. Wylicza się go na podstawie znajomości Pz i jest to stosunek powierzchni zabudowy budynku do powierzchni działki budowlanej. Inaczej to maksymalna możliwa powierzchnia, która może zostać zabudowana na danej działce.

Szczegóły dotyczące sposobu wyliczenia wskaźnika, a także Pz znajdują się w MPZP lub jeśli nie jest ono uchwalone dla danych terenów to w decyzji o WZ. Wskaźnik tworzy się na podstawie analizy zabudowy działek sąsiadujących z terenem inwestycji. Dla konkretnej działki ustala się go wówczas w oparciu o średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego. Można także zastosować wzór:

S = Pz/Pd

gdzie:

S – wskaźnik (stopień) zabudowy działki,
Pz – powierzchnia zabudowy budynku,
Pd – powierzchnia części (lub całości) działki o przeznaczeniu dla budownictwa mieszkaniowego.

Stopień zabudowy podaje się w procentach albo w ułamku dziesiętnym. Warto pamiętać, że wskaźnik zabudowy liczony jest dla powierzchni działki budowlanej, czyli tej, która jest przeznaczona np. dla zabudowy jednorodzinnej. Działkę ewidencyjną bierze się pod uwagę tylko wtedy, gdy cała jest objęta takim przeznaczeniem.

Może też zachodzić przypadek, gdy jesteś właścicielem dużej działki, która jest uwzględniona w MPZP pod zabudowę (w całości lub części), ale nie zamierzasz tej powierzchni w pełni wykorzystać. Wówczas wnioskiem o pozwolenie na budowę można objąć jedynie tę część gruntu, która ma zostać zagospodarowana i taki obszar uwzględnia się w „projekcie zagospodarowania działki lub terenu”.

Różnica pomiędzy powierzchnią zabudowy a użytkową

W wielu sytuacjach pojawia się też pojęcie powierzchni użytkowej. Co różni ją od wspomnianej wcześniej powierzchni zabudowy? Warto spojrzeć na definicję zgodną z Polską Normą.

Powierzchnia użytkowa kondygnacji budynku to część powierzchni kondygnacji netto odpowiadająca przeznaczeniu budynku. Powierzchnia netto kondygnacji to suma powierzchni wszystkich znajdujących się na niej pomieszczeń liczona wzdłuż ścian z uwzględnieniem ich wyprawy lub okładziny na poziomie podłogi (bez uwzględniania listew przyściennych). Przy obliczeniu powierzchnię użytkową pomniejsza się o powierzchnię:

• przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach,
• przejść w przegrodach zewnętrznych,
• balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych,
• podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
• nieużytkowych poddaszy.

Równocześnie powiększa się ją o powierzchnię:

• antresol i ogrodów zimowych oraz wbudowanych,
• szaf ściennych, schowków i garderób.

Wyliczenia powierzchni użytkowej zależne są również od wysokości pomieszczenia. Jeżeli w świetle jest ona równa lub większa niż 2,20 m to zalicza się do obliczeń w całości. Dla wysokości pomiędzy 2,20 m a 1,40 w połowie, a przy wysokości poniżej 1,40 m całkowicie się ją pomija.

Wyróżnia się jeszcze takie pojęcia jak powierzchnia całkowita, dla której wlicza się całą powierzchnię zabudowy budynku, a więc także jego części nieużytkowe.

Powierzchnia zabudowy a pozwolenia na budowę

Według prawa budowlanego uzyskanie prawa zabudowy działki może mieć miejsce dzięki otrzymaniu pozwolenia na budowę lub dokonaniu zgłoszenia zamiaru budowy. To, który tryb zostanie wdrożony zależy od wielkości powierzchni zabudowy. Zgłoszenie jest wystarczające dla obiektów takich jak:

• wolnostojące, maksymalnie dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2. Ich obszar oddziaływania powinien mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Budowę można przeprowadzić w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora,
• wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m2, 
• wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej (przeznaczone do okresowego wypoczynku) o powierzchni do 35 m2 lub powyżej, do 70 m2 (jeżeli rozpiętość elementów konstrukcyjnych wynosi do 6 m, a wysięg wsporników do 2 m).

Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Powierzchnia zabudowy – przypadki szczególne

Zarówno definicja, jak i sposób liczenia często nastręczają trudności. Warto więc zapoznać się z kilkoma przypadkami szczególnymi.

Balkony i tarasy

Balkon stanowi element drugorzędny niezabudowany i jego powierzchnia nie jest wliczana do powierzchni zabudowy. Podobnie ma się sprawa w przypadku tarasu naziemnego. Różnicę stanowi jednak taras zadaszony lub zadaszony wysuniętą kondygnacją poddasza. W tej drugiej sytuacji taras jest wliczany do powierzchni zabudowy. Jednak niewielkie zadaszenie, bez zabudowania tarasu ścianami może już podlegać różnej interpretacji przez urzędy, czy sądy i bywa, że nie jest wliczane do powierzchni zabudowy.

Wiata, weranda i zadaszenie

Wiata nie jest jednoznacznie zdefiniowana w prawie budowlanym. Najczęściej uznaje się za nią obiekt o co najwyżej trzech ścianach. W takiej formie nie uznaje się jej za budynek wykończony, a więc jej powierzchnia nie jest wliczana do powierzchni zabudowy budynku.

Różnie też wygląda kwestia werandy, która jest raczej zadaszona, ale niekoniecznie posiada wszystkie ściany. Jeżeli jest nimi w całości obudowana to zakładamy, że wlicza się jej metraż do powierzchni zabudowy. Natomiast nie uwzględniamy wiaty otwartej (niezabudowanej). Samo zadaszenie, jeśli nie jest obudowane ścianami również nie wlicza się do powierzchni zabudowy budynku.

Ocieplenie budynku

Zgodnie z definicją powierzchnia zabudowy jest zdefiniowana dla „stanu wykończonego”, a więc również takiego, w którym wykonano później ocieplenie. Zewnętrzne ocieplenie budynku w postaci płyt ze styropianu czy wełny mineralnej powoduje, że rzutowane krawędzie budynku przesuwają się o tyle, ile wynosi grubość warstw ocieplających. Równocześnie zwiększa to więc pole powierzchni zabudowy budynku.

Podatek od nieruchomości a powierzchnia zabudowy domu

Naliczanie podatku od nieruchomości wymaga wcześniej złożenia przez jej właściciela odpowiedniej deklaracji. Jednak wiążąca w tym przypadku nie jest wielkość powierzchni zabudowy. Podstawę do opodatkowania stanowi powierzchnia użytkowa, czyli mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach zgodnie z regułami podanymi powyżej. Podatek nie dotyczy powierzchni schodów i klatek schodowych, zalicza się jednak do niego piwnice, czy garaże.