Stan deweloperski domu i mieszkania – jak powinien wyglądać?

Budowa nieruchomości składa się z kilku kolejnych etapów określanych zgodnie z postępem prac budowlanych. Popularnym standardem jest stan deweloperski. Co konkretnie oznacza ten termin?

Co obejmuje stan deweloperski domu?

O stanie deweloperskim mówimy w kontekście stopnia wykończenia danej nieruchomości. Nie jest to jednak ścisła definicja, a poszczególne elementy zależą od tego, jakie zapisy znajdą się w umowie pomiędzy nabywcą a deweloperem. Jednak ogólnie rzecz ujmując, budynek powinien mieć:

• przeprowadzone prace konstrukcyjne, elewacyjne i dachowe,

• wykonane prace ociepleniowe,

• przyłączone media takie jak instalacja elektryczna, grzewcza i wodno-kanalizacyjna,

• zrobione tynki i wylewki podłogowe (posadzki),

• wstawione drzwi zewnętrzne,

• zamontowane grzejniki i parapety.

W przypadku dachu najczęściej wykonywana jest podbitka i ocieplenie, które obejmuje również ocieplenie elewacji. Realizowane jest również osadzenie rur spustowych, instalacja schodów razem z balustradami oraz przygotowanie miejsc parkingowych, czy drogi dojazdowej. Niezależnie czy chodzi o dom, czy o mieszkanie stan deweloperski powinien pozwalać na rozpoczęcie prac wykończeniowych.

Warto pamiętać, że stan deweloperski różni się od stanu surowego zamkniętego, czy pod klucz. Przed podpisaniem umowy należy szczegółowo przeanalizować, co konkretnie deweloper zobowiązuje się wykonać. Ma to związek nie tylko ze stopniem i standardem wykończenia, ale także zastosowanymi materiałami, czy technologiami. Stopień wykończenia budynku będzie miał później kluczowe znaczenie dla jego żywotności.

Można się spotkać z kilkoma (różnymi pod względem standardu i ceny) stopniami wykończenia. Można więc znaleźć oferty takie jak podwyższony stan deweloperski, który zakłada wykonanie dodatkowych czynności np. białego montażu.

Stan deweloperski mieszkania i domu

Standard wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim może się odrobinę różnić od tego dla domu. Wynika to przede wszystkim z różnic pomiędzy tymi nieruchomościami. Dla mieszkania normą będą instalacje (elektryka, woda i kanalizacja, wentylacja, czy gaz), betonowa wylewka na podłodze, a także parapety wewnętrzne i zewnętrzne, grzejniki, drzwi zewnętrzne, jak również balustrady na balkonie, czy tarasie. Standard wykończenia ścian obejmuje tynki.

Dom jednorodzinny to z reguły konieczność wykonania większej ilości prac budowlanych. Dlatego oprócz tego, co znajdziemy w mieszkaniu, wykonawca zajmuje się jeszcze schodami wewnętrznymi i zewnętrznymi, ociepleniem poddasza mieszkalnego, zabudową z płyt g-k, ociepleniem i wykończeniem elewacji, montażem podbitki dachowej oraz rynien. To również przygotowanie drogi dojazdowej i miejsc parkingowych. zagospodarowanie zieleni i terenów dookoła nieruchomości oraz montaż ogrodzenia.

Gwarancja stanu deweloperskiego

Wykończenie mieszkania czy domu na odpowiednim poziomie wynika z umowy z deweloperem. Jednak oprócz zakresu prac dobrze też zwrócić uwagę na gwarancję. Dzięki niej nabywca ma możliwość dochodzenia swoich praw odnośnie napraw lub wymiany w przypadku różnego rodzaju usterek, czy uszkodzeń. Nie ma odgórnych przepisów odnośnie czasu trwania takiej umowy gwarancyjnej. Najczęściej decyduje o tym deweloper lub określa go po porozumieniu z klientem.

Inną formą prawną jest rękojmia, czyli odpowiedzialność sprzedawcy za wady produktu, również wady fizyczne nieruchomości. Rękojmia ma umocowanie prawne i wynika wprost z ustawy o prawach konsumenta. Nie jest więc zależna ani od woli dewelopera, ani od treści podpisanej umowy sprzedaży lub gwarancyjnej. Deweloper jest zobligowany do napraw, jeśli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia przekazania lokalu kupującemu.

Zgłoszenie widocznych lub zatajonych wad w ramach rękojmi dotyczy sytuacji, kiedy nieruchomość nie ma właściwości przewidzianych umową z deweloperem lub nie nadaje się do zamieszkania (albo rozpoczęcia prac wykończeniowych). Inaczej mówiąc, kiedy lokal został oddany w stanie niezupełnym. Rękojmia obejmuje też wady prawne, a więc np. sytuację, gdy deweloper sprzeda lokal będący jednocześnie własnością osoby trzeciej. Warto pamiętać, że o ile o szczegółach umowy gwarancyjnej decyduje deweloper, o tyle nie ma on możliwości zablokowania klientowi skorzystania z rękojmi.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem dotyczącym nieruchomości, który zawiera wszystkie informacje o stanie technicznym budynku, jego zawartości oraz wyposażeniu. Podpisywany jest przez sprzedawcę i kupującego. Prawidłowo wykonany protokół powinien zawierać faktyczną datę odbioru oraz listę zauważonych usterek razem z terminem ich usunięcia, przy czym wszystkie zapisy muszą być zgodne z prawem. Istotne znaczenie ma tutaj właściwie przeprowadzony odbiór techniczny, a więc sprawdzenie stanu domu, czy mieszkania przed oddaniem do użytkowania. Przy kontroli warto mieć ze sobą dokładną dokumentację domu, co ułatwia sprawdzanie projektu ze stanem faktycznym.

Dobrze też powtórnie przeczytać umowę kupna razem z załącznikami oraz sporządzić listę rzeczy zagwarantowanych w umowie. Do tego momentu ciągle można zgłaszać ewentualne usterki deweloperowi. Ma on wówczas dwa tygodnie na ich uznanie lub odmowę, a w przypadku potwierdzenia wady powinien ją usunąć w ciągu miesiąca.

Odbiór lepiej przeprowadzać w ciągu dnia, ponieważ przy świetle słonecznym łatwiej dostrzec różnego rodzaju wady. Dobrym pomysłem jest też skorzystanie z pomocy kogoś doświadczonego, związanego z budownictwem i umiejącego skuteczniej ocenić stan obiektu. Obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie odbioru nabywcy i nie może on go przeprowadzać samodzielnie, bez klienta. Po naprawie ewentualnych usterek jest też zobligowany do przekazania wszystkich kluczy zarówno do drzwi, jak i skrzynek z licznikami oraz bezpiecznikami, garażu, czy skrzynki pocztowej.

Co sprawdzać w trakcie odbioru domu w stanie deweloperskim?

Samodzielny odbiór nieruchomości w stanie deweloperskim może nastręczać pewne trudności, jeśli nie masz ze sobą fachowca ani dużej wiedzy w kwestiach budowlanych. Na co w takim razie warto zwrócić uwagę?

Powierzchnia domu

Określenie powierzchni domu i sprawdzenie, czy jest zgodna z umową, można przeprowadzić, wykorzystując zwykłą miarkę, choć praktyczniejszym i dokładniejszym narzędziem jest dalmierz laserowy. Umowa określa jednak pewne szczegóły, a mianowicie, czy powierzchnia domu liczona jest z tynkiem, czy bez. Podawany jest również margines błędu (z reguły 2%). W sytuacji, gdy zmierzona powierzchnia okaże się różna od zapisu w umowie, można od niej odstąpić.

Ściany i podłogi

Sprawdzenie powinno obejmować pion, poziom i kąty na styku ścian. Można do tego wykorzystać kątownik, ekierkę, ciężarek na sznurku lub poziomicę. Warto też przyjrzeć się, jaki jest ich stan, czy nie ma żadnych plam i przebarwień, co może oznaczać źle wykonaną izolację oraz zbierającą się wilgoć. Istotny jest też standard wykończenia tynków wewnętrznych.

W przypadku podłóg kontrola obejmuje ich poziom, równość, co można przetestować poziomicą. Podłoże na balkonach oraz tarasach powinno mieć lekki spad od budynku, w celu odprowadzania nadmiaru wody np. po deszczu.

Okna i drzwi

W trakcie kontroli trzeba sprawdzić, czy okna i drzwi zamykają się i otwierają prawidłowo, a także, czy kiedy są otwarte, to samoczynnie się nie przymykają. Istotna jest także ich szczelność, co najprościej przetestować poprzez wsunięcie kartki papieru pomiędzy ramę, a futrynę. Przy prawidłowym montażu i szczelności jej wyciągnięcie po zamknięciu nie będzie możliwe. Przyjrzyj się także, czy powierzchnie są czyste i nie mają żadnych rys oraz nierówności. Jeśli umowa obejmowała też drzwi antywłamaniowe, to ważne jest, aby miały kartę gwarancyjną oraz certyfikat.

Instalacje i wentylacja

Należy też sprawdzić instalację elektryczną i grzewczą. Próbnik do ładowarki telefonicznej pozwoli skontrolować prąd w gniazdku, a oprawki z żarówkami podłączenia na suficie i w ścianach. Ich migotanie może świadczyć o przeciążeniu instalacji. Klient ma też prawo do obejrzenia protokołu pomiaru instalacji elektrycznej.

Przy instalacji grzewczej sprawdzamy, czy zawory pracują prawidłowo i bez problemu otwierają się i zamykają. W sezonie grzewczym warto zbadać, czy grzejniki są ciepłe. Natomiast jakość wykonania izolacji termicznej najlepiej sprawdzić kamerą termowizyjną.

Wentylacja wymaga skontrolowania czy wszystkie piony zgadzają się z planami nieruchomości. Świeczka pozwoli sprawdzić gdzie i jak szybko przy zamkniętych oknach i drzwiach ucieka dym.

Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego?

Koszt wykończenia mieszkania lub domu w stanie deweloperskim zależy od wielu czynników. Przy zatrudnieniu fachowców pojawiają się dodatkowe koszty związane z robocizną. Dużo zależy od wielkości nieruchomości, czy standardu oraz ceny materiałów budowlanych. Wykończenie łazienki, czy pomieszczeń może być jednak mniejszym obciążeniem finansowym, jeśli część prostszych prac przeprowadza się samodzielnie. Może to wiązać się nawet ze znacznymi oszczędnościami.

Mieszkanie i dom w stanie deweloperskim – podsumowanie

Stan deweloperski ma zarówno zalety, jak i wady. Główne korzyści to niższy koszt zakupu nieruchomości oraz większa swoboda pod względem aranżacji wnętrz. W razie potrzeby łatwiej też wprowadzić pewne zmiany np. wykonać ścianki działowe. Niestety taki dom lub mieszkanie wymaga jeszcze prac wykończeniowych, a więc nie można się do niego do razu wprowadzić. Przy czym, jak już wspomniano, koszty mogą być spore, szczególnie w przypadku osób, które nie mają żadnego doświadczenia związanego z pracami wykończeniowymi i muszą w pełni polegać na specjalistach.

Mimo to jest to z pewnością opcja warta uwagi. Również w sytuacji, gdy zlecasz budowę firmie lub deweloperowi warto wcześniej dobrze zastanowić się nad wyborem odpowiedniego projektu. W biurze projektowym Archeton znajdziesz setki dopracowanych i wysokiej klasy gotowych projektów domów o różnych parametrach. Skorzystaj z naszej oferty!