Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Zamiana działki rolnej w budowlaną to pomysł, który w ostatnich latach przyszedł do głowy niejednemu inwestorowi. To rozwiązanie, które może być nie tylko bardziej opłacalne, ale również daje większą swobodę w wyborze miejsca do budowy domu. Przed podjęciem takiej decyzji warto jednak poznać szczegóły, jak przekształcić działkę rolną na budowlaną.

Czym różni się działka rolna od budowlanej?

Podstawowa różnica pomiędzy działką rolną a budowlaną wynika z ich przeznaczenia. Często gminy nie zgadzają się na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, nie jest to jednak niewykonalne. W pierwszej kolejności warto jednak zaznajomić się z podstawowymi definicjami.

Jak wskazują przepisy prawa cywilnego działka rolna to taka nieruchomość, która jest (lub może być) użytkowana do wytwórczej działalności związanej z produkcją roślinną lub zwierzęcą. W jej skład wchodzą grunty rolne. Według art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych należą do nich użytki rolne takie jak sady, łąki, pastwiska, grunty orne oraz grunty pod budynkami zabudowy zagrodowej, stawami i rowami. 

Działka budowlana jest natomiast nieruchomością gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz do urządzeń infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. Dzięki temu możliwa jest na niej realizacja inwestycji budowlanej takiej jak budowa domu jedno- lub wielorodzinnego. Możliwość postawienia na niej nieruchomości określa również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W razie, gdy nie ma w nim żadnych informacji, inwestor powinien zawnioskować o warunki zabudowy (WZ) dla konkretnej działki. W obydwu przypadkach organem, który wydaje stosowne dokumenty oraz podejmuje decyzje w sprawie parceli, jest Urząd Gminy.

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną odbywa się dwuetapowo. Po pierwsze konieczna jest zmiana przeznaczenia działki. Istotna jest tu ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. Po drugie trzeba przeprowadzić wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, a więc odrolnienie działki. W przypadku, gdy działka rolna objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie przeprowadzenie procedury jego zmiany. Jeśli jednak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dana parcela nie jest ujęta, wystarczy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Od tego uzależniony jest również długość trwania całego procesu.

Klasa gruntów rolnych ma duże znaczenie, jeśli chodzi o procedury ich zamiany w działki budowlane. Decyduje to o czasie trwania niezbędnych czynności urzędowych. Odrolnienie jest najłatwiejsze do przeprowadzenia w przypadku nieużytków. Dużo zależy też od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana charakteru parceli jest możliwa, gdy MPZP przeznacza ją na inne cele niż rolne. W pozostałych sytuacjach może być to bardzo skomplikowane lub wręcz niemożliwe, a samo oczekiwanie czasochłonne. Zapisy w MPZP odnośnie danej działki można sprawdzić w odpowiednim Wydziale Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędu Gminy. Jeżeli jednak nie ma żadnych zapisów o parceli w MPZP można złożyć wniosek o sporządzenie takiego planu do właściwego urzędnika (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Należy też dołączyć dokument potwierdzający własność działki, jak również ksero albo wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej bądź zasadniczej z zaznaczeniem na niej nieruchomości rolnej.

Trzeba złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla parceli. Zawierają one informację o sposobie i zakresie możliwej zabudowy na działce. Często taka procedura jest prostsza. Jednak niezależnie od tego, z którą sytuacją mamy do czynienia warto zapamiętać, że sprawdzenie wszystkich informacji dotyczących działki najlepiej przeprowadzić przed jej zakupem. Pozwoli to uniknąć przykrych konsekwencji takich jak późniejsza odmowa zamiany działki rolnej na budowlaną.

Wniosek o zmianę przeznaczenia działki w MPZP

Wniosek powinien zawierać dane osobowe wnioskodawcy, opis nieruchomości rolnej, która ma zostać poddana zmianie planu oraz uzasadnienie dla tej zmiany. Zalecane jest też dołączenie wyrysu z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypisu z rejestru gruntów, a także mapy zasadniczej działki.

Jeżeli jednak wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie wówczas rada gminy lub miasta podejmuje stosowną uchwałę. Na stronie internetowej Urzędu lub w lokalnej prasie pojawia się komunikat o możliwości składania wniosku o zmianę przeznaczenia działki, co inwestor powinien uczynić. Dla wszystkich parceli objętych wnioskami sprawdza się następnie ich położenie w stosunku do zasięgu terenu przewidzianego do urbanizacji w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.

Gdy zakończy się weryfikacja wniosków, zostaje opracowany projekt dokumentu, który będzie wymagał uzgodnień i opinii ze strony kolejnych instytucji. Następnie projekt planu objęty będzie procedurą uzyskania zgody Ministra Rolnictwa na wykorzystanie gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Grunty posiadają klasyfikację pod względem ich użyteczności. Zgoda ministra jest potrzebna dla gruntów rolnych będących użytkami rolnymi klas I-III w sytuacji, gdy uch zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Zgoda ministra jest również wymagana, gdy grunty leśne mają zostać użyte w celach nieleśnych, a procedura jest podobna. Istnieją jednak przypadki szczególne, w których taka zgoda ministerialna nie jest wymagana. Grunty muszą wówczas spełniać następujące warunki (zgodnie z przepisami konkretnych ustaw):

1. przynajmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
2. są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
3. są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,
4. powierzchnia nie przekracza 0,5 ha (niezależnie, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części).

Kolejnym etapem jest wyłożenie projektu zmiany MPZP, wraz z rozpatrzeniem uwag ze strony zainteresowanych. Wówczas zmiana MPZP zostaje uchwalona.

Odrolnienie działki

Odrolnienie, czyli uzyskanie zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej również wymaga złożenia wniosku przez właściciela działki lub dzierżawcę, czy innego jej użytkownika. Należy w nim określić, dlaczego grunt ma zostać wyłączony z produkcji rolnej oraz dołączyć decyzję o warunkach zabudowy (dla gruntów nieobjętych MPZP). Potrzebny będzie też dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością, jak też projekt jej zagospodarowania wraz z wyliczoną powierzchnią wyłączenia z produkcji rolnej. Uzyskanie pozytywnej decyzji starosty o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej jest konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Koszt przekształcenia działki rolnej w budowlaną

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej? Samo złożenie wniosku w sprawie zmiany przeznaczenia działki jest bezpłatne. Dopiero wyłączenie gruntu z produkcji rolnej pociąga za sobą koszty. Opłaty są określone zgodnie z przepisami i mogą być zarówno jednorazowe, jak i roczne. Co decyduje o ich wysokości? Przede wszystkim klasa, pochodzenie i powierzchnia wyłączanego gruntu. Wyższa klasa oznacza wyższą opłatę, a wartość wyznacza się na podstawie cen rynkowych w danej miejscowości z dnia faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Od momentu uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu inwestor ma 60 dni na dokonanie opłaty.

Powierzchnia odralnianej parceli ma znaczenie, warto jednak pamiętać, że nie trzeba dokonywać tej operacji na całej powierzchni zakupionej działki. Jest to koniecznie w miejscu wybudowania domu oraz na gruncie pod tarasy, chodniki, dojazdy, czy miejsca postojowe, a także zaplanowane na gromadzenie odpadów.

Opłaty roczne wynoszą z reguły 10% opłaty jednorazowej. Za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji obowiązują one przez 10 kolejnych lat. Przy wyłączeniu nietrwałym natomiast nie dłużej niż przez 20 lat. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy grunty zostają wyłączone na potrzeby budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha (dla budynku jednorodzinnego) i do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny (dla budynku wielorodzinnego). Wówczas inwestor jest zwolniony z opłat rocznych.

Oprócz kosztów odrolnienia działki trzeba też uwzględnić opłaty administracyjne np. za wypis i wyrys z MPZP, która może wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Czas oczekiwania na decyzję

Chociaż wysokość jest ściśle określona, to nie można tego samego powiedzieć o czasie oczekiwania na decyzję. Zależy to zarówno od rozpatrujących ją organów, jak i rodzaju procedury. Odpowiedzialne osoby (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) nie są prawnie związane żadnym terminem.

Najkrócej trwa rozpatrywanie w sytuacji, gdy parcela nie jest objęta w MPZP, a zainteresowany stara się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Procedurę aktywuje złożenie stosownego wniosku do urzędu gminy lub miasta. Musi być on uzupełniony o informacje dotyczące przyszłej inwestycji np. sposobu ogrzewania nieruchomości, czy odprowadzania ścieków.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o Warunkach Zabudowy powinna być uzgodniona przez odpowiednie organy w ciągu 2 tygodni. Nie ustosunkowanie się w tym czasie jest równoznaczne z brakiem sprzeciwu.

Pozytywne rozpatrzenie decyzji o WZ uzależnione jest od kilku czynników, które działka musi spełniać (m.in. dostępu do drogi publicznej, czy sposobów zagospodarowania terenu). Oprócz tego niezbędne jest uwzględnienie klasy gruntów, które mogą zostać wyłączone z produkcji rolnej. W pierwszej kolejności wyznacza się bowiem (na cele nierolnicze lub nieleśne) nieużytki lub grunty o najmniejszej przydatności produkcyjnej. Z kolei dla gruntów objętych ochroną (według ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) taka decyzja będzie najprawdopodobniej odmowna. W prowadzonej przez Starostwo ewidencji gruntów i budynków można znaleźć niezbędne informacje o klasie gruntów.

Dopiero po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów, na których znajduje się działka z produkcji rolnej, czy leśnej można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.