Działka siedliskowa

Budowa domu to poważne przedsięwzięcia dla każdego inwestora. Wybór nieruchomości poprzedza jednak wybór odpowiedniej działki. Lokalizacja jest kluczowa, a coraz więcej osób jest zainteresowanych parcelami poza miastem. W tym kontekście coraz częściej pojawia się temat działki siedliskowej. Co to takiego i czy warto się na nią zdecydować?

Czym jest działka siedliskowa?

Działkę siedliskową definiujemy jako wydzielony grunt na wsi z przeznaczeniem pod budownictwo zagrodowe. Od strony prawnej nie ma jednak ścisłego sformułowania i traktuje się ją jako typ nieruchomości gruntowej wydzielanej z działki rolnej. Jest więc związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Budownictwo zagrodowe do którego odnosi się opis to wszelkie budynki gospodarcze, inwentarskie, czy mieszkalne będące własnością rolnika i jego rodziny. Gospodarstwo rolne to z kolei użytki rolne o powierzchni przynajmniej 1 hektara. Działka rolna, siedliskowa i budowlana nie są to więc tożsame pojęcia - czym się jednak różnią?

Co różni działkę siedliskową od rolnej i budowlanej?

Chociaż działki siedliskowe nie są precyzyjnie określone to można je porównać z zapisami dotyczącymi działki budowlanej znajdującymi się w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi jest to nieruchomość gruntowa której wielkość, cechy geometryczne, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostęp do drogi publicznej pozwalają na realizację obiektów budowlanych. Działka siedliskowa nie musi spełniać tak rygorystycznych warunków. Nie jest wymagane posiadanie odpowiedniej infrastruktury, a więc dostęp do drogi, mediów, czy instalacji ciepłowniczych lub elektrycznych. Działka siedliskowa nie musi też posiadać powierzchni i geometrii odpowiedniej, aby postawić budynek, wystarczy, że nie jest mniejsza, niż 1,5 ha. Z reguły też działka budowlana jest droższa od siedliskowej.

Co natomiast odróżnia działkę rolną? Według kodeksu cywilnego taki typ działki to nieruchomość gruntowa, którą można wykorzystać do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie oraz produkcji roślinnej, zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Siedlisko najczęściej jest fragmentem takiego gruntu rolnego.

Charakter konkretnej parceli określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którego sporządzaniem zajmują się gminy. MPZP określa przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania konkretnej działki. Zapisy można bez problemu sprawdzić w Wydziale Architektury i Budownictwa gminy. Jest to usługa płatna jedynie wówczas, gdy inwestor chce otrzymać wypis i wyrys z MPZP.

Kto ma prawo budować na działce siedliskowej?

Niewątpliwie istotną zaletą działki siedliskowej jest fakt, że każdy może ją zakupić. Nie jest to jednak równoznaczne z możliwością budowy domu. Zgodnie z przepisami mogą tego dokonać osoby zajmujące się produkcją rolną, a konkretniej:

• posiadacze działek rolnych o powierzchni minimalnej 1 ha i maksymalnej 300 ha,

• osoby, które prowadzą osobiście gospodarstwo rolne na terenie gminy co najmniej od 5 lat,

• właściciele działki rolnej, jej użytkownicy wieczyści lub dzierżawcy,

• mający wykształcenie rolnicze.

Nawet w przypadku rolnika samo postawienie domu nie wystarczy. Zgodnie z przepisami stanowi on tylko część zabudowy zagrodowej. Na parceli muszą też stać dodatkowe obiekty związane z działalnością rolniczą i umiejscowione zgodnie z zaleceniami wynikającymi z lokalnych przepisów dotyczących planowania przestrzennego. W sytuacji braku takiego planu niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Właściwymi obiektami mogą być np. stajnie, chlewnie lub obory, zbiorniki na kompost do 35 m2, czy suszarnie kontenerowe do 21 m2. Postawienie domu przez rolnika jest więc uznawane jako niezbędna część prowadzonej działalności. Grunty pod budynkami siedliska są traktowane jako grunty rolne niewymagające wydania decyzji o pozwoleniu na budowę siedliska lub budynku w ramach siedliska istniejącego. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych dotyczy to każdego gruntu rolnego nawet klasy chronionej.

Istnieją jednak wyjątki od powyższych reguł. Gdy nabywca nie jest rolnikiem, a działka siedliskowa jest niezabudowana możliwe jest postawienie domu, jeżeli parcela otrzymała wcześniej wydane pozwolenie na budowę. Jest ono po prostu przenoszone na nowego właściciela. Drugi przypadek szczególny obejmuje działkę siedliskową zabudowaną i możliwą przebudowę istniejących budynków. W obydwu sytuacjach koniecznie jest natomiast odrolnienie działki. Jak należy je przeprowadzić?

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Zakup działki rolnej oznacza znacznie mniejszy wydatek, niż w przypadku parceli budowlanej. Wymaga to jednak zgłaszania projektu oraz uzyskiwania pozwolenia na budowę, a więc zmiany statusu działki. Często jest to żmudny proces nie zawsze zakończony sukcesem.

Po pierwsze osoby, które już posiadają działkę rolną muszą dowiedzieć się jaki jest status tego terenu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Można się tego dowiedzieć w urzędzie miasta lub gminy. Jeżeli znajduje się ona w MPZP należy podjąć staranie o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W takiej sytuacji trzeba złożyć wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. We wniosku powinny się znaleźć dane osobowe właściciela, adres działki i cel zmiany, wraz z podaniem powodu. Razem z wnioskiem dobrze jest złożyć wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą nieruchomości. Wówczas pozostaje czekać na decyzję, co jednak może zająć trochę czasu, ponieważ nie ma określonych terminów w jakich wniosek powinien zostać rozpatrzony.

Działka, która nie jest objęta MPZP wymaga wystąpienia o uzyskanie wniosku dotyczącego warunków zabudowy (WZ). Także tutaj decyzję podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Parcela powinna jednak spełniać następujące warunki:

• sąsiadować z inną działką budowlaną (niekoniecznie przylegającą) na której stoi dom, dzięki czemu można określić warunki zabudowy,

• posiadać dostęp do drogi publicznej,

• posiadać uzbrojenie, czyli dostęp do mediów, jak woda i prąd - faktyczne lub w planach.

Po ewentualnym pozytywnym rozpatrzeniu kolejnym etapem jest wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Znaczenie ma tu przynależność terenu do odpowiedniej klasy. Bez problemu można wyłączyć działki rolne o klasie IV, IVa, IVb, V i VI, a decyzja odpowiednich organów zawsze będzie pozytywna. W przypadku klas I, II, III, IIIa, IIIb zawierających gleby pochodzenia mineralnego i organicznego wiążąca jest decyzja, która może być odmowna.

Wniosek o wyłączenie gruntu składa się w wydziale geodezji lub wydziale gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego. Uzyskanie zgody obliguje do pokrycia kosztów zmian, jeśli w planach jest nieruchomość o powierzchni powyżej 500 m2.

Czy zakup działki siedliskowej to dobry pomysł?

Czy warto więc kupić działkę siedliskową? Jak widać nabywanie gruntów rolnych nie jest takie proste. Zakup działki siedliskowej związany jest bezpośrednio z gruntem i zabudowaniami gospodarstwa rolnego. Niewątpliwie od strony formalnej wymaga sporo zaangażowania, aby można ją było bez przeszkód zamienić w parcelę budowlaną.

Dlatego przed dokonaniem zakupu działki dobrze jest sprawdzić jakie są możliwości jej wykorzystania. Łatwiej uzyskać odpowiednie zgodny na terenie na którym stoją już jakieś budynki i można dokonać przebudowy lub remontu. Jednak niezależnie do tego warto dowiedzieć się, czy można wykonać odrolnienie działki. Samo bowiem istnienie na jej terenie obiektów budowlanych, w tym domu nie oznacza, że zmieniła ona status na działkę budowlaną.

Siedlisko nie musi spełniać wielu warunków, jakie są konieczne w przypadku działki budowlanej. Dużo zależy od tego czy taka parcela jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który najlepiej sprawdzić przed zakupem.

Nie warto jednak rezygnować z takiego pomysłu. Pozytywne rozpatrzenie spraw i dokonanie zmiany umożliwi Ci rozpoczęcie budowy domu. W biurze Archeton znajdziesz wiele projektów nieruchomości zróżnicowanych pod względem wielkości i ilości kondygnacji. Skorzystaj z naszej oferty!

Zobacz także:

Mały dom, duża przestrzeń – funkcjonalne projekty domów

Jak zaprojektować dom na działce?

Ile kosztuje budowa domu 2023?