Nieprzekraczalna linia zabudowy

Budowa domu obwarowana jest wieloma przepisami. W wielu przypadkach nie podlegają one zmianom i należy się do nich bezwzględnie zastosować. Jednym z aspektów, które reguluje prawo jest nieprzekraczalna linia zabudowy. Co to takiego i czy w razie potrzeby można dokonać jej modyfikacji?

Czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy?

W przypadku nieprzekraczalnej linii zabudowy mamy do czynienia z obszarem, którego w trakcie budowy domu nie można przekroczyć. Jest to więc ograniczenie terenu do którego inwestor musi się zastosować. Rozsądnym pomysłem jest sprawdzenie, czy linia nie zostanie naruszona jeszcze przed rozpoczęciem budowy, na etapie kupna lub tworzenia projektu. Późniejsze jej złamanie może bowiem oznaczać, że elementy poza obszarem będą musiały zostać rozebrane.

Powodem wprowadzenia takich ograniczeń jest potrzeba harmonijnego kształtowania zabudowy i odpowiedniego uporządkowania w przestrzeni miejskiej. Nie istnieje żadna formalna definicja, a nieprzekraczalną linię zabudowy określa się z reguły w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Takie pojęcie pojawia się jednak w orzecznictwach sądów administracyjnych lub w aktach gmin. Linią będzie więc ściana frontowa budynku (zwana też czasem licem) razem ze wszystkimi elementami będącymi jej częściami składowymi.

Ile wynosi nieprzekraczalna linia zabudowy w stosunku do drogi?

Pierwszym warunkiem jest odpowiednia odległość od drogi w jakiej powinna się znaleźć nieprzekraczalna linia zabudowy. Najczęściej wynosi ona od 6 do 50 metrów. Wartość maksymalna uzależniona jest od rodzaju dróg (krajowa, gminna, autostrada), a także położenia w obszarze lub poza obszarem zabudowanym. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych minimalne odległości pomiędzy zewnętrzną granicą jezdni a terenem zabudowy wynoszą:

• drogi krajowe – 10 metrów w terenie zabudowanym i 25 m w niezabudowanym,

• drogi wojewódzkie i powiatowe – 8 m w zabudowanym i 20 m w niezabudowanym,

• drogi gminne – 6 m w zabudowanym i 15 m w niezabudowanym,

• autostrady – 30 m na terenie zabudowanym i 50 m w niezabudowanym,

• drogi ekspresowe – 20 m w terenie zabudowanym i 40 m w niezabudowanym.

Powyższe wytyczne nie dotyczą dróg prywatnych, czy osiedlowych.

W sytuacji, gdy dla danego terenu nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego odpowiednich informacji należy szukać w decyzji o warunkach zabudowy. Dla drogi publicznej minimalna odległość samej nieruchomości od granicy działki wynosi 1,5 metra. Dodatkowo, jeśli linia zabudowy na sąsiednich działkach tworzy uskok wtedy obowiązująca linia nowej zabudowy stanowi kontynuację linii zabudowy budynku będącego w większej odległości od drogi publicznej od której wyznacza się linię zabudowy w tym obszarze.

Nieprzekraczalna linia zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego

W MPZP inwestor znajdzie informacje dotyczące parametrów budynku oraz linii zabudowy. Szczegóły obejmują m.in.:

• rodzaj zabudowy i gabaryty budynku,

• liczbę kondygnacji,

• szerokość elewacji frontowej,

• kąt nachylenia dachu.

Te dane można także znaleźć w warunkach zabudowy. Jeżeli istnieją jakieś odstępstwa to również mogą znaleźć się w MPZP, nie jest to jednak regułą.

Nieprzekraczalna i obowiązująca linia zabudowy

Istnieje również pokrewne pojęcie obowiązującej linii zabudowy, czyli takiej do której budynek musi przylegać licem ściany frontowej. Ma ona uporządkować zabudowę i wyznacza się ją na podstawie zabudowy w sąsiedztwie. Jej oznaczeniem na rysunku jest linia wypełnionych  kolorem trójkątów. Kwestię obowiązującej linii zabudowy reguluje prawo budowlane, zwłaszcza przepisy dotyczące planowania przestrzennego i warunków zabudowy oraz MPZP.

Warto pamiętać, że dla linii nieprzekraczalnej w przeciwieństwie do obowiązującej nie są określone żadne dokładne odległości pomiędzy linią a budynkiem. W przypadku obowiązującej linii zabudowy możliwe jest jej naruszanie przez niektóre elementy budowlane.

Czy można postawić coś poza nieprzekraczalną linią zabudowy?

Choć nieprzekraczalna linia zabudowy jasno określa, że żadne elementy budynku nie mogą poza nią wychodzić to istnieją wyjątki od tej reguły. Aby sprawdzić, czy przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy jest to dopuszczalne należy zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli istnieją jakieś wyjątki to są opisane w tym dokumencie. Jednak w sytuacji, gdy MPZP nic podobnego nie uwzględnia to należy ściśle przestrzegać w projekcie i podczas budowy ustalonej granicy lub ubiegać się o zmianę decyzji o warunkach zabudowy. Takie wnioski są jednak rzadko pozytywnie rozpatrywane.

Czego dotyczy nieprzekraczalna linia zabudowy?

Nieprzekraczalne linie zabudowy dotyczą nie tylko domów, ale wszystkich obiektów budowlanych, a więc zarówno budynków mieszkalnych, jak i gospodarczych, czy innych. Są to również elementy małej architektury, jak bramy, piaskownice, śmietniki, czy huśtawki. Jedynym wyjątkiem są urządzenia budowlane, czyli takie, które dają możliwość prawidłowego użytkowania i funkcjonowania obiektu. Należą do nich urządzenia instalacyjne, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe oraz miejsca pod śmietniki.

Szczególnym przypadkiem jest szambo, które jest urządzeniem budowlanym, a ponadto jest ulokowane pod ziemią. Choć może ono być położone poza nieprzekraczalną linią zabudowy to musi spełniać pewne warunki. Odległość szamba od studni dostarczającej wodę pitną nie może być mniejsza, niż 15 metrów. Zbiornik na nieczystości musi też znajdować się przynajmniej 2 metry od działki sąsiedniej, a także drogi i chodnika.

Natomiast garaż jest traktowany jako obiekt budowlany niezależnie od tego, czy jest to budynek murowany, czy blaszana wiata. Musi więc znajdować się poza granicą wyznaczoną przez nieprzekraczalną linię zabudowy. Podobnie ma się sprawa z balkonem oraz tarasem

Odległości od granicy działki

Prawo budowlane określa precyzyjnie odległości nieruchomości od granicy działki. W przypadku, gdy budynek sąsiaduje z inną działką to odległość minimalna powinna wynosić:

• 4 metry dla ściany z drzwiami lub oknami,

• 3 metry dla ściany bez drzwi i okien.

Wyjątkiem jest wąska działka (o szerokości do 16 metrów) dla której ta ostatnia odległość może wynieść tylko 1,5 metra, jeśli tylko jest to zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Konsekwencje za przekroczenie linii zabudowy

Wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy to istotny aspekt budowlany, a niestosowanie się do ustalonych reguł może skutkować poważnymi konsekwencjami. Efektem takiej samowoli budowlanej może być nie tylko kara finansowa, ale nawet ograniczenie lub pozbawienie wolności do 2 lat. Najczęściej jednak skutkiem jest konieczność wyburzenia tych fragmentów budynku, które przekraczają przebieg linii zabudowy.

Pamiętaj, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Nie warto więc liczyć na to, że „jakoś się uda”, szczególnie że taka nieprawidłowość może być powodem niewypłacenia odszkodowania, jeśli np. dojdzie do uszkodzenia dachu. Nie należy też kierować się wytycznymi dla sąsiednich budynków mieszkalnych każda nieruchomość jest bowiem traktowana indywidualnie.

Zobacz także:

Rewolucja w branży izolacji

Piwnica w domu jednorodzinnym - wyjątkowa przestrzeń do przechowywania

Kuchnia otwarta na salon czy zamknięta?