Mapa do celów projektowych – ile kosztuje oraz jak ją uzyskać?
Służebność drogi koniecznej
Pomieszczenie gospodarcze w domu – jak je urządzić?
Wypis i wyrys z rejestru gruntów – jak go uzyskać?
Powierzchnia zabudowy – jak ją obliczyć?
Powierzchnia nieruchomości to jeden z podstawowych parametrów na który zwraca uwagę każdy inwestor. Warto jednak pamiętać, że nie jest to wielkość jednoznaczna, a rozmiar powierzchni całkowitej różni się od użytkowej. Jak się ją definiuje i oblicza?
Czym jest powierzchnia całkowita?
Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni na wszystkich kondygnacjach. Są to więc zarówno kondygnacje naziemne, jak i podziemne, w tym znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, a także kondygnacje powyżej poziomu terenu. Wliczamy w to poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.
Powierzchnię całkowitą możemy podzielić ze względu na powierzchnię kondygnacji:
-
zamkniętych i przykrytych ze wszystkich stron,
-
niezamkniętych do ich pełnej wysokości, a tylko przykrytych, jak np. loggia,
-
ograniczonych elementami budowlanymi (balustrady, osłony zabezpieczające, poręcze).
Obliczanie powierzchni całkowitej budynku
Wyliczenie powierzchni całkowitej nie jest tak proste, jak może się wydawać na pierwszy rzut oka. Istnieje jednak kilka podstawowych reguł, które umożliwiają określenie tej wartości. Przy obliczaniu powierzchni trzeba pamiętać o odpowiednich przepisach prawa budowlanego. Ogólnie rzecz ujmując powierzchnia całkowita nieruchomości jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji danego budynku. Ważne jest prawidłowe wymierzenie powierzchni i zakwalifikowanie poszczególnych elementów obiektu.
Po pierwsze powierzchnia całkowita musi być wyznaczona oddzielnie dla każdej kondygnacji. Jeśli w obrębie jednej kondygnacji znajdują się pomieszczenia o różnej wysokości takie, jak np. hole to dla każdej wysokości trzeba oddzielnie liczyć powierzchnię całkowitą. Powierzchnie o różnych wysokościach, podobnie, jak powierzchnie antresol powinno się podawać oddzielnie.
Po drugie powierzchnię mierzy się na poziomie posadzki, po zewnętrznym obrysie budynku. Włącza się w to grubość ścian i tynku oraz balustrady. Wnęki konstrukcyjne, wyprofilowania, czy wypusty wykonane jako elementy ozdobne nie są wliczane, jeśli nie zmieniają powierzchni kondygnacji netto.
Po trzecie powierzchnię kondygnacji, która nie jest w pełni zamknięta i nie posiada elementów zamykających oblicza się z rzutu poziomego przekrycia. Powierzchnie zajęte przez pomieszczenia wyższe niż jedna kondygnacja na kondygnacjach wyższych nie wlicza się do powierzchni całkowitych tych kondygnacji. Nie dotyczy to powierzchni szybów dźwigowych i pionów zsypowych, zaliczanych do powierzchni usługowej. Ostateczny wynik można zaokrąglić do dwóch miejsc po przecinku. Często wygodne jest posłużenie się narzędziem takim, jak internetowy kalkulator powierzchni całkowitej budynku.
Poddasze i balkon a powierzchnia całkowita
Według prawa budowlanego do powierzchni całkowitej budynku wlicza się także poddasze, ale jedynie tę część po której można się poruszać w pozycji wyprostowanej. Jest to powierzchnia kondygnacji netto ograniczona przez elementy zamykające. Zarówno balkony, jak i niezadaszone tarasy również należy doliczyć do powierzchni całkowitej. Z reguły nie wlicza się do powierzchni użytkowej tych elementów budynku. Do powierzchni całkowitej nie dodaje się natomiast gzymsów, daszków czy elementów wychodzących poza obrys budynku.
Powierzchnia całkowita, powierzchnia użytkowa, netto i zabudowy
Powierzchnia całkowita i użytkowa to pokrewne, lecz nie identyczne pojęcia. Jakie są więc różnice? Pojęcie powierzchni użytkowej oznacza sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń w stanie wykończonym. Dokładne wytyczne zawarte są w normie PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych" oraz w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku. Warto pamiętać, że odrobinę inną definicję podają przepisy budowlane, inną zaś podatkowe oraz spadkowe.
Zgodnie z rozporządzeniem na powierzchnię użytkową w całości zalicza się pomieszczenia o określonej wysokości (większej lub równej 2,2 metra dla ścian pokrytych tynkiem lub glazurą). Dla wysokości w przedziale 1,4-2,2 m zalicza się 50% powierzchni. Jeżeli pomieszczenie jest niższe nie liczy się go w ogóle. Wyróżnia się także podział na powierzchnie użytkowe podstawowe i pomocnicze. Te drugie nie są związane z przeznaczeniem budynku, jego funkcją i nie wchodzą w zakres podstawowych potrzeb. To m.in. toalety, kuchnie, czy pomieszczenia gospodarcze. Mierzy się je na poziomie posadzki w stanie wykończonym.
Powierzchnię całkowitą wylicza się znacznie prościej, ponieważ pomiar dotyczy zewnętrznego obrysu budynku wraz z tynkami i balustradami. Można też powiedzieć, że jest sumą powierzchni: użytkowej, ruchu, usługowo-technicznej oraz powierzchni konstrukcji. Trzy pierwsze z nich tworzą powierzchnię netto. Dokładniejsza definicja określa ją jako powierzchnię wewnętrzną budynku ograniczoną przez elementy konstrukcyjne zamykające pomieszczenia. Wlicza się tutaj również te fragmenty budynku, które nie tworzą jego konstrukcji i mogą zostać zdemontowane. Są to np. ściany działowe. Wyliczenia odnośnie powierzchni netto prowadzi się w odniesieniu do kondygnacji wykończonych bez uwzględniania listew przypodłogowych, progów, czy otworów drzwiowych i okiennych.
Powierzchnię zabudowy również liczy się po obrysie zewnętrznym budynku jednak uwzględnia się jedynie kondygnacje nadziemne, a dodatkowo wlicza się dobudowane obiekty, jak np. ogrody zimowe.
Powierzchnia a kredyt mieszkaniowy
Powierzchnia budynku ma znaczenie przy wycenie nieruchomości, a to z kolei może decydować o warunkach przyznania kredytu hipotecznego przez bank. Najczęściej podstawę do obliczeń wartości domu stanowi powierzchnia całkowita, natomiast w przypadku mieszkania powierzchnia użytkowa. Często banki wprowadzają indywidualne kryteria wyceny lub stosują jakąś metodę mieszaną w których osobno rozpatrują też takie części posesji, jak garaże, piwnice, czy pomieszczenia gospodarcze tradycyjnie zaliczane do powierzchni użytkowej pomocniczej. Najlepiej więc starając się o kredyt przygotować wyliczenie powierzchni całkowitej oraz użytkowej z rozbiciem na powierzchnię użytkową pomocniczą.
Zobacz także:
Zainwestuj mądrze i zarabiaj tysiące